Nhà ở Úc lên giá trở lại

Mỗi tháng công ty theo dõi giá nhà CoreLogic đưa ra bảng tổng kết giá cả. Suốt 18 tháng qua, bảng tổng kết này mang màu đỏ. Màu đỏ cho thấy mỗi tháng giá nhà tại Úc một xuống. Trong đó chủ nhà tại hai thành phố lớn Sydney và Melbourne (có khá đông bạn đọc Việt Luận) đã từng bồn chồn. Cơn xuống giá nhà chúng ta vừa trải qua quả nặng nề. Nặng nhất kể từ những năm 1980. Còn nặng hơn khi xảy ra khủng hoảng tài chính toàn cầu vào năm 2008.

Từ năm ngoái đến năm nay, chủ nhà bấm bụng hỏi thầm ‘chừng nào ánh sáng mới lú dạng ở cuối đường hầm?’

Xin thưa: Ánh sáng đã lú dạng. Sau thời gian trầm luân gần hai năm trường, trong tháng Tám vừa qua lần đầu tiên nhà trên toàn Úc đã lên giá. Nếu chỉ tính nhà ở các thành phố lớn ở Úc, trong tháng Tám năm 2019 nhà đã lên giá 1.0%. Còn toàn nước Úc đã lên 0.8%. Trong số này, chói sáng nhất là nhà ở Sydney vào Melbourne. Chủ nhà ở Sydney đã thấy rạng rỡ khi chỉ trong vòng 31 ngày của tháng Tám nhà đã lên giá 1.6% và chủ nhà ở Melbourne hí hửng nhờ giá nhà dọt lên 1.4%. Tin vui này đã từng được chủ nhà ở Sydney chờ từ tháng Mười Một năm 2016. Nay mới hay. Tin vui này cũng được chủ nhà ở Melbourne mong ngóng từ tháng Tư, 2017. Nay mới hay.

Hơn nữa, hai con số 1.6% và 1.4% làm cho người ta bắt đầu nhớ lại cái thủa giá nhà lên như hỏa tiễn vào năm 2016 ở Úc. Dường như chủ nhà tại Úc sẽ thấy cơ hội vàng trở lại thêm một lần nữa.

 Thật vậy, chỉ riêng tại Sydney vào Melbourne đây là tháng thứ ba giá nhà đã liên tiếp bước sang màu xanh. Xanh hy vọng. Còn nhà tại các thành phố Brisbane, Hobart và Canberra cũng thấy bắt đầu lên giá. Dư lại ba nơi Adelaide, Perth và Darwin vẫn tiếp tục… trầm luân.

Lãi suất xuống thấp

Hai lý cho chính khiến cho nhà tại Úc lên giá trở lại. Đó là lãi suất ngân hàng xuống thấp. Quá thấp. Và chủ nợ dễ dãi hơn khi cho người mua nhà vay tiền. Tại Úc, nhà lên xuống là vì có nhiều người mua nhà hay không. Người sống ở Úc mua nhà nhiều hay không thì tuỳ theo vay được tiền không.

Trong hai tháng Sáu và Bảy, Ngân Hàng Trữ Kim Úc liên tiếp cắt giảm lãi suất chính thức. Nhờ mỗi lần cắt giảm 0.5%, lãi suất chính thức hiện thời ở Úc chỉ còn ở mức 1%. Đây là mức thấp nhất kể từ những năm 1950. Vào chiều thứ Ba tuần này, ban quản trị Ngân Hàng Trữ Kim Úc đã họp và ra thông cáo giữ nguyên lãi suất chính thức ở mức 1%. Lý do Ngân Hàng Trữ Kim Úc giữ nguyên lãi suất vì ‘có những dấu hiệu thị trường địa ốc xoay hướng, signs of a turnaround’. Với lãi suất chính thức thấp té, chủ nhà ngày nay chỉ còn phải đóng hụi chết ở dưới mức 3%.

Vậy mà người ta còn đoán phân lời này còn xuống thêm nữa. Lần kế tiếp có thể trong ngày đua ngựa tại Melbourne (Mồng 5 tháng 11). Hay, ai tin lời đoán của ông Bill Evans — làm việc cho ngân hàng Westpac – thì ngay trong thứ Ba đầu tiên của tháng 10, lãi suất tại Úc đã xuống thêm rồi.

Dường như, ông thống đốc Ngân Hàng Trữ Kim Úc Philip Lowe có thể còn xuống tay thêm hai lần nữa. Nếu mỗi lần ổng xuống tay mà lãi suất sụt xuống thêm 0.25% thì có thể vào tháng Ba sang năm lãi suất chính thức tại Úc chỉ còn ở mức 0.5% mà thôi. Lúc đó, chủ nhà chỉ phải đóng hụi chết ở mức 2% hay hơn chút đỉnh. Khỏe re!

Thật vậy, hiện nay trang web RateCity.com.au đã liệt kê đến sáu chủ nợ chỉ chặt ở mức 2% (chấm…mấy mấy) khi cho người mua nhà vay tiền. Trong khi đó, ai vay mượn với lãi suất cố định (fixed rate) thì đang có 28 nhà băng chỉ chặt dưới mức 3%. Còn bốn ngân hàng lớn ở Úc chỉ chặc từ 3.23% cho đến 3.29% cho người mua nhà vay tiền với lãi suất cố định trong 3 năm. Cũng trang web này cho biết: Nếu Ngân Hàng Trữ Kim Úc xuống tay thêm hai lần nữa, chủ nhà bình thường sẽ chỉ đóng hụi chết ở mức 2.6% mà thôi. Còn ai chịu khó chạy vạy tìm kiếm thì có thể chỉ đóng hụi chết dưới mức 2.5%.

Dễ dàng vay tiền và ít nhà bán

Ngoài phân lời thấp, ngày nay chúng ta còn dễ vay tiền mua nhà hơn trước. Trước đây APRA (viết tắt từ The Australian Prudential Regulation Authority) ra lệnh cho chủ nợ phải nắm chặt đằng đuôi bằng cách tính trước ‘rủi lãi suất lên 7% thì con nợ còn đủ sức không’. Vì tính toán này khá đông người có thu nhập khấm khá, sẵn sàng tiền đặt cọc và tìm được nhà ưng ý nhưng vẫn không vay được tiền. Nay APRA chỉ đòi chủ nợ cộng thêm 2% vào phân lời hiện hữu (gọi là serviceability buffer). Thế là người vác chiếu đi vay tiền để mua nhà dễ thở hơn.

Một lý do khác giúp cho giá nhà lên là không còn nhiều nhà mới tinh được rao bán nữa. Từ 18 tháng qua, ngành xây cất một lúc một đi xuống. Trong tháng Bảy năm nay số nhà được cấp giấy phép để xây cất đã xuống thêm 9.7%. Như vậy, trong 12 tháng qua, số nhà được cấp giấy phép xây cất đã tụt xuống đến 28%. Hiện nay số nhà mới tinh đang thành hình bị coi là ít nhất kể từ năm 2013. Trong tất cả tiểu bang chỉ còn NSW là có thêm nhiều nhà mới tinh sắp ra lò. Dư lại ở Victoria con số này giảm xuống 10.9% và Tây Úc giảm 14.5%. Đặc biệt giấy phép cấp cho nhà thầu xây chung cư không còn nhiều như trước. Điều này khiến cho công nhân làm việc trong ngành xây dựng gia cư không còn việc như xưa; nhưng lại giúp cho giá nhà lấy lại thăng bằng….và dọt lên. Kinh tế gia Stephen Koukoulas cho biết: Bằng giờ này sang năm sẽ có thêm 400 ngàn người dân sống tại Úc mà nhà mới tinh không ra nhiều. Vậy là giá nhà gần như chắc chỉ còn một chiều… đi lên.

Trong lúc không còn nhiều nhà mới tinh đổ vào thị trường thì chủ nhà hiện hành cũng không bán tháo bán đổ như thủa lãi suất dọt lên đến mức 17% dưới thời tổng trưởng kinh tế tài ba Paul Keating. Vào cuối tuần, những lá cờ đỏ để chữ AUCTION vẫn chưa ‘chạy đầy đường’. Theo tường trình từ CoreLogic, hiện nay số nhà rao bán tại Úc đã thua con số năm ngoái đến 17%.

Tỷ lệ gõ búa lên cao

 Ít nhà đấu giá, nhưng người mua đông hơn. Trong mấy tuần lễ gần đây tỷ lệ gõ búa đã cao hơn mức 60%. Thật vậy, với lớp người theo dõi giá nhà ở Úc, thước đo trên thị trường địa ốc chính là tỷ lệ gõ búa khi đấu giá nhà. Nếu tỷ lệ này dưới mức 60% thì người ta phải bắt đầu lên ruột. Trong hơn năm rưỡi, tỷ lệ gõ búa đã xuống dưới mức 50% có khi chạm đáy 40%. Con số này cho thấy trong thời gian đó thị trường địa ốc Úc thiệt là tiêu điều. Nay con số này đã dọt lên hơn 70% ở Melbourne và mấp mí 80% ở Sydney. Vậy là thị trường địa ốc nóng lên, chứ còn gì!

Bầu không khí lạc quan trên thị trường địa ốc Úc dường như chỉ mới bắt đầu. Từ 1 Tây tháng Chín, Úc chính thức bước vào mùa Xuân. Mùa xuân ấp áp với ngàn hoa khoe sắc giúp cho lòng người hớn hở. Người ta kéo nhau xem nhà, mua nhà, đấu giá nhà như… trẩy hội.Một số chủ nhà đánh hơi thị trường địa ốc nhộm nhịp trở lại đã bắt đầu tung nhà cửa ra bán. Theo công ty SQM Research, trong tháng Tám đã thấy nhiều nhà đăng quảng cáo FOR SALE: đang có đến 352,693 nhà bán. Như vậy nhiều hơn tháng Bảy, 2019 được 2.9%. Trong số này, tỷ lệ tăng cao nhất là ở Melbourne (6.7%) và ở Sydney (5%). Kinh tế gia Matthew Hassan, làm việc cho ngân hàng Westpac hớn hở báo tin ‘Nhìn vào các quảng cáo bán nhà, rõ ràng thị trường địa ốc ở Sydney và Melbourne sẽ chính thức dọt lên vào cuối tuần này’. Nếu cứ đà này thì — theo lời kinh tế gia Shane Oliver (làm việc cho AMP Capital): trong vòng chín cho tới 12 tháng sắp tới, nhà ở Sydney và Melbourne có thể lên giá từ 10% cho đến 15%. Vậy là chừng giữa sang năm những gì chủ nhà ở hai thành phố này mất mát trong 18 tháng qua – sẽ quay đầu trở lại.

Gió chướng tiếp tục thổi vào thị trường địa ốc

 Tuy nhiên, vẫn còn người dè đặt khi sờ mu rùa đoán tương lai cho thị trường địa ốc tại Úc. Một trong những người dè dặt là ông Tim Lawless. Theo chuyên viên theo dõi giá nhà làm việc cho CoreLogic: chúng ta có thể thấy giá nhà ở nhiều nơi lên chút đỉnh, nhưng thiết tưởng giai đoạn phục hồi không tiến triển nhanh đâu! Vẫn còn những cơn gió chướng thổi vào thị trường địa ốc Úc. Gió chướng mạnh nhất là gánh nặng nợ quá lớn đè lên vai người mua nhà.

Gió chướng khác có thể chuyển thành bão lớn trên thị trường địa ốc Úc là kinh tế đất nước này coi chừng lâm nguy. Cho đến nay chính phủ Scott Morrison đã trả lại cho dân Úc số tiền lên đến $7.5 tỷ Úc Kim trong gói cắt giảm thuế. Cuối tháng này, chính phủ lại nhét vào túi người dân thêm hàng chục tỷ Đô La nữa. Chính phủ làm thế với hy vọng người dân rộng tay hơn khi mua sắm.

Nhưng ngành bán lẻ tiếp tục tham trời như bọng. Trong tháng Bảy, ngành bán lẻ ở Úc tiếp tục ế ẩm thêm 0.1%. Con số này làm cho trọn năm nay, ngành bán lẻ phải thua sút năm ngoài đến 2.4%. Ba cửa tiệm bị coi là ế ẩm nhất hiện nay là quán cà phê, cửa tiệm bán quần áo và các tiệm buôn bán lớn như Myer hay David Jones. Lý do khiến cho người Úc tiếp tục thắt lưng buộc bụng vì tiền lương không tăng.

Trong hoàn cảnh như trên, mặc dầu hụi chết đã rẻ, điều kiện cho vay đã nới lỏng mà dân Úc chưa đổ xô gõ cửa ngân hàng. Chính điều này làm cho thị trường địa ốc chưa chắc phục hồi nhanh chóng. Thật vậy, theo Morgan Stanley, hai ngân hàng ANZ và NAB không còn cho người mua nhà vay tiền nhiều như trước nữa. Chủ nợ vẫn còn ế ẩm nên phải tìm đủ cách như cho thêm điểm ‘Fly Buy’, tặng bonus, nhín chút phân lời để câu khách.

Dễ mua nhà, nhưng nguy hiểm hơn

 Trong hoàn cảnh này, mua nhà là chuyện dễ dàng hơn nhưng lại nguy hiểm hơn vì chủ nhà ngày nay nợ ngập đầu ngập cổ. Hiện nay, người Úc đã bỏ ra $1.9 ngàn tỷ Úc Kim vào thị trường địa ốc. Rủi có chuyện gì chẳng lành xảy ra ở đây thì nước Úc lâm nguy.

Với con số 1.6% lên giá trong tháng Tám vừa qua, chủ nhà ở Sydney đã thấy ‘con tim vui trở lại’ nhưng ai mua nhà chỉ được 12 tháng thì vẫn còn lỗ 6.9%. Cũng như thế, trong 12 tháng gần đây, chủ nhà ở Melbourne vẫn còn thấy gia sản của mình sụt xuống 6.2%. Chỉ có người làm chủ nhà chừng 5 năm trở lên thì may ra vẫn còn thấy lời (ngoại trừ chủ nhà ở Darwin và Perth). Thật vậy, so với giá nhà cách đây 5 năm, chủ nhà tại Melbourne vẫn còn lời 24.8%. Kế tiếp là chủ nhà tại Canberra (lời 22.8%). Sau đó là chủ nhà tại Sydney (lời 19.2%). Nhưng được coi là rủng rinh nhất Úc cho người đang làm chủ nhà trong 5 năm qua là chủ nhà tại Hobart. Họ đã lời 37.2%. Trong khi đó chủ nhà tại các thành phố khác lời chưa được mười phần trăm: Adelaide lời 9.9% và Brisbane lời 7.2%. Ngược lại tiếp tục méo mặt là chủ nhà ở Darwin: trong 5 năm qua họ chịu lỗ đến 30.2%; và chủ nhà ở Perth lỗ 20.1%.

Thị trường địa ốc cũng giống như các thị trường khác. Có lên. Có xuống. Người giỏi giang (hay gặp hên) bước vào thị trường vào lúc giá xuống thấp nhất và ra khỏi khi giá lên cao nhất. Ngược lại, ai không được may mắn đã lỡ mua nhà vào lúc giá lên cao nhất thì bây giờ… méo mặt. Hiện nay méo mặt nhất là người mua nhà vào lúc giá lên cao nhất ở Mandurah, Tây Úc. Nhà của họ đã mất giá hơn một phần ba (35.7%). Méo mặt kế tiếp là chủ nhà ở Darwin (đã mất 29.9%); Ryde, phía Bắc Sydney, NSW (đã mất 22.8%); phía Tây Nam thành phố Perth, Tây Úc (đã mất 20.8%); phía Tây Bắc thành phố Perth, Tây Úc (đã mất 19.2%); nội thành phía Tây Sydney (đã mất 15.9%); nội thành phía Đông Melbourne (đã mất 15%).

 Nhìn chung, nhà ở Sydney đã mất giá đến 14.7% so với lúc lên cao nhất. Riêng ở Sydney, các nơi thê thảm là Sutherland (-16.7%), Inner West (-15.9%), Baulkham Hills và Hawkesbury (-15.7%), North Sydney and Hornsby (-15.4%). Còn ở Melbourne, mất giá trong đợt xuống giá lần này là nhà ở nội thành phía Đông (-15%) và nội thành phía Tây (-14.4%).

 Bà con người mình vẫn còn ở đông trong những vùng ít tiếng tăm, coi bộ né được cơn gió đã từng quật ngã giá nhà tại Úc trong gần hai năm qua.

Cổ Nhuế

Be the first to comment

Leave a Reply