Nguồn: Katsuji Nakazawa, “China’s property market woes prompt buying spree in Japan,” Nikkei Asia, 19/10/2023
Biên dịch: Nguyễn Thị Kim Phụng
Các nhà đầu tư đang mua những bất động sản mà họ có thể cải tạo và cho khách du lịch thuê.
Những người Trung Quốc lớn tuổi sống sót sau Cách mạng Văn hóa (1966-1976) và các sự kiện hỗn loạn khác đã không khoanh tay đứng nhìn khi chính phủ của họ không thể giải quyết tình hình suy thoái của thị trường bất động sản trong nước.
Đối với những người này và nhiều người Trung Quốc khác, thị trường nước ngoài, đặc biệt là Nhật Bản, đang tạo ra một lối thoát cho nguồn tiền của họ, một phần nhờ vào các ứng dụng điện thoại thông minh.
Trên thực tế, cuộc tháo vốn khổng lồ của giới nhà giàu Trung Quốc đang khiến Chủ tịch Tập Cận Bình phải đau đầu, ngay giữa lúc chính quyền của ông kỷ niệm 10 năm Sáng kiến Vành đai và Con đường bằng cách tổ chức một diễn đàn ở Bắc Kinh trong tuần này. Tháo vốn đã trở thành tâm điểm chú ý từ đầu tháng, sau khi hai công dân Trung Quốc bị bắt tại Hokkaido, hòn đảo chính ở cực bắc của Nhật Bản, theo đó mang ra ánh sáng các hoạt động chuyển tiền bất hợp pháp qua lại giữa hai quốc gia.
Một nguồn tin quen thuộc với các giao dịch bất động sản ở Hokkaido cho biết, “Đây có lẽ là lần đầu tiên có người bị bắt ở Hokkaido vì nghi ngờ liên quan đến chuyển tiền điện tử bất hợp pháp với Trung Quốc.”
Nguồn tin cũng chỉ ra thực tế rằng Alipay, một ứng dụng thanh toán điện tử phổ biến của Trung Quốc, đã được sử dụng trong hoạt động chuyển tiền bất hợp pháp này.
Cảnh sát Hokkaido đã bắt giữ hai công dân Trung Quốc vào ngày 4/10 vì nghi ngờ họ vi phạm luật ngân hàng Nhật Bản khi điều hành một “ngân hàng ngầm.” Tại Nhật, việc chuyển tiền ra nước ngoài theo yêu cầu của bên thứ ba là bất hợp pháp; người ta cần có giấy phép ngân hàng hoặc phải đăng ký với chính phủ thì mới có thể thực hiện việc này một cách hợp pháp.
Hai nghi phạm bị cáo buộc đã chuyển tổng cộng khoảng 260.000 nhân dân tệ (35.000 USD) theo yêu cầu từ bên thứ ba, kể cả thông qua Alipay, mà không có giấy phép.
Vào khoảng thời gian xảy ra vụ chuyển tiền bất hợp pháp, người ta hoàn toàn có thể chuyển một số tiền tương đối lớn thành nhiều lần, bằng cách dùng điện thoại thông minh.
Điều đáng chú ý là một lượng lớn tiền đang được chuyển qua lại giữa Nhật Bản và Trung Quốc, dù phần lớn số tiền này lại đi theo hướng từ Trung Quốc sang Nhật Bản.
Một doanh nhân thường xuyên di chuyển giữa hai nước tiết lộ rằng người Trung Quốc đang ngày càng lo ngại về nền kinh tế trong nước, đặc biệt là về lĩnh vực bất động sản. Vị doanh nhân cho biết những lo ngại đó đang đẩy nhanh dòng tiền từ Trung Quốc ra nước ngoài.
Đề cập đến dòng tiền khổng lồ của Trung Quốc đổ vào Nhật Bản, doanh nhân này nhận xét “Đơn giản thì đó là tháo vốn. Phần lớn số tiền đó dùng để mua nhà và các tài sản khác ở Nhật Bản. Số lượng mua căn hộ và các tòa nhà khác cũng ngày càng tăng.”
Bên cạnh thị trường bất động sản đang xấu đi của Trung Quốc, doanh nhân này còn cho rằng việc đồng yên suy yếu nghiêm trọng cũng góp phần khiến người dân Trung Quốc đổ xô mua nhà tại Nhật Bản. Ông nói, “Giá đồng yên giảm mạnh gần đây đã khiến bất động sản ở Nhật Bản trở nên tương đối rẻ.”
Giá nhà ở tại các thành phố lớn của Trung Quốc, từng tăng vọt từ trước Thế vận hội Bắc Kinh năm 2008, đã giảm dần trong vài năm qua.
Thị trường nhà đất Bắc Kinh đạt đỉnh cách đây khoảng 5-6 năm, khi giá nhà ở một số khu vực đáng mơ ước nhất thủ đô Trung Quốc tăng gấp 10 lần so với giai đoạn đầu thế kỷ.
Chính quyền Tập Cận Bình đang lo ngại bất ổn xã hội sẽ bùng phát khi người dân ngày càng bất an về tương lai của mình. Tỷ lệ thất nghiệp ở thanh niên Trung Quốc đã xấu đến mức chính quyền nước này phải ngừng công bố số liệu chính thức.
Nếu duy trì sự ổn định tương đối là ưu tiên hàng đầu của Tập, thì chính quyền của ông sẽ khó có thể vực dậy thị trường bất động sản đang suy thoái, bởi làm vậy có thể gây hỗn loạn.
Vì chính quyền Tập không thể dễ dàng ép các nhà phát triển khổng lồ thực hiện thủ tục phá sản, nên các vấn đề của thị trường bất động sản có lẽ vẫn chưa thể giải quyết trong thời điểm hiện tại.
Khi dân thường Trung Quốc nhìn vào bức tranh toàn cảnh, họ kết luận rằng giá nhà đất “sẽ còn giảm,” như lời vị giám đốc điều hành của một công ty tư nhân ở Vũ Hán, thủ phủ tỉnh Hồ Bắc.
Trong bối cảnh kinh tế bế tắc này, nhiều người giàu Trung Quốc đang tìm cách bán nhà và các tài sản khác để lấy tiền mặt, sau đó mang số tiền thu được ra nước ngoài. Họ muốn làm điều này càng sớm càng tốt, thay vì giữ những tài sản mà họ tin rằng giá trị chắc chắn sẽ giảm.
Nhiều người trong số họ đang gửi tiền mặt ở Nhật Bản, đầu tư vào nhiều loại bất động sản lớn nhỏ. Sau khi được cải tạo, những cơ sở này sẽ chủ yếu được cho thuê hoặc biến thành nơi lưu trú cho khách du lịch, được quảng bá trên các trang web cho thuê phòng riêng dành cho người nước ngoài đi du lịch tại Nhật Bản. Nhiều khách du lịch sử dụng các nền tảng này, được gọi là minpaku trong tiếng Nhật, thậm chí còn không gặp mặt chủ nhà, hoặc sẽ có đại lý thay mặt chủ nhà.
Nhưng hiện tại, một số giao dịch chuyển khoản tiền có thể gây nghi ngờ.
“Các đại lý bất động sản cư trú tại Nhật Bản có thể sử dụng các ứng dụng như Alipay để chuyển doanh thu minpaku hoặc phí giới thiệu giao dịch bất động sản cho người dân ở Trung Quốc,” một đại diện ngành bất động sản ở khu vực Kanto (gồm Tokyo) của Nhật Bản, cho biết khi đề cập đến mức độ tiện dụng của các ứng dụng này.
Nhật Bản chắc chắn có một số điểm đến du lịch hấp dẫn, nơi bất động sản có thể trở thành khoản đầu tư khôn ngoan.
Bấy lâu nay, Niseko – khu vực miền núi phía tây nam Hokkaido, nổi tiếng thế giới với các khu trượt tuyết – đang trải qua thời kỳ bùng nổ xây dựng, khi các nhà thầu cố gắng đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư nước ngoài về căn hộ nghỉ dưỡng và khách sạn sang trọng.
Nhà sáng lập nổi tiếng thế giới của một công ty công nghệ khổng lồ ở Trung Quốc được cho là có một biệt thự ở khu vực Niseko.
Những khu đất vàng bao gồm Niseko Annupuri và Niseko Hanazono. Ngoài ra, một cụm khách sạn đã mọc lên ở khu vực lân cận Hirafu-zaka, phía tây Núi Yotei, một ngọn núi xinh đẹp còn được gọi là “Phú Sĩ của Ezo” (Ezo Fuji) vì nó giống với Núi Phú Sĩ. Ezo là tên cũ của Hokkaido.
Nhưng do Niseko từ lâu đã thu hút khách du lịch lưu trú dài hạn từ Australia, Mỹ, và châu Âu, nên giá bất động sản ở đây luôn ở mức cao.
Do đó, các nhà đầu tư Trung Quốc đang chuyển sự chú ý sang Furano, một khu vực ở trung tâm Hokkaido. Các khoản đầu tư được tiết lộ dao động từ khoảng 20 triệu yên (135.000 USD) đến vài tỷ yên.
Ngay cả trong thời kỳ Trung Quốc thực hiện các hạn chế nghiêm ngặt theo chính sách zero-COVID từ đầu năm 2020, khi số lượng du khách nước ngoài từ Trung Quốc giảm đáng kể, tiền vẫn chảy vào Nhật Bản khi những người Trung Quốc giàu có âm thầm đầu tư vào bất động sản Nhật.
Nguồn tiền Trung Quốc cũng đang chảy vào bất động sản ở khu vực Kansai, bao gồm Osaka và Kyoto. Theo một đại lý, người mua Trung Quốc đặc biệt quan tâm đến những gì mà người Nhật Bản cho là sản phẩm bất động sản cấp thấp. Những nhà đầu tư này đang tập trung vào một khu dân cư nhất định ở trung tâm Osaka, nơi có giá giao dịch rẻ hơn so với các khu vực khác, dù có vị trí thuận tiện. Vùng lân cận khu dân cư này vốn bị cộng đồng xung quanh đánh giá thấp.
Trong khi các nhà đầu tư Nhật Bản còn chần chừ về việc mua bất động sản trong khu vực này, “người mua Trung Quốc lại quyết định rất nhanh chóng,” đại lý cho biết.
Nhiều ngôi nhà nhỏ có giá khởi điểm khoảng 20 triệu yên, cùng nhiều căn hộ chung cư, hiện đang được rao bán trong khu vực lân cận và đang được người Trung Quốc tranh nhau mua.
Ngay cả những sản phẩm bất động sản là đất và nhà không thể xây dựng lại vì không tiếp giáp với đường công cộng cũng sẽ bán chạy nếu giá rẻ. Trong nhiều trường hợp, những ngôi nhà này được cải tạo và đăng tin cho thuê trên nền tảng minpaku, mang lại lợi nhuận khá tốt.
Người Trung Quốc cũng đang mua nhà tại khu giải trí Dotonbori nổi tiếng của Osaka.
“Chủ tòa nhà bên cạnh giờ cũng là người Trung Quốc,” một phụ nữ ngoài 70 tuổi đã kinh doanh quán cà phê nhiều năm ở khu vực này cho biết. “Toà nhà đó có thể sẽ trở thành một cơ sở kinh doanh minpaku, hoặc sẽ được cho thuê với mục đích thương mại sau khi việc cải tạo hoàn tất.”
Các bảng hiệu quảng cáo nhà nghỉ minpaku đã xuất hiện trên mặt tiền của các tòa nhà dọc theo con phố chính.
Gần đây, một đại lý bất động sản ở Osaka tiết lộ “Người Trung Quốc đang mua bất động sản ở Nhật Bản một cách dễ dàng như thể họ đang mua một chiếc xe hơi giá rẻ hay thứ gì đó tương tự.”
Một lý do khiến giới nhà giàu Trung Quốc đổ xô mua bất động sản ở Nhật là vì điều này có thể mở ra con đường định cư lâu dài tại Nhật Bản. Đối với những người nước ngoài muốn có quyền thường trú, việc cư trú theo thị thực quản lý kinh doanh bằng cách điều hành hoặc quản lý doanh nghiệp ở Nhật là một lựa chọn.
Tuy nhiên, trước khi họ có thể có được quyền thường trú, người có thị thực quản lý kinh doanh phải chứng minh rằng công ty của họ đã duy trì được lợi nhuận. Yêu cầu này có thể được đáp ứng nếu một nhà đầu tư Trung Quốc mua bất động sản dưới danh nghĩa công ty, sau đó điều hành hoạt động kinh doanh minpaku, vốn có thể mang lại thu nhập ổn định.
Tuy nhiên, rào cản đầu tiên đối với các nhà đầu tư này có lẽ là chính phủ ở quê nhà của họ, những người đã bắt đầu quản lý chặt chẽ hơn việc chuyển ngoại tệ ra khỏi đất nước. Giờ đây, việc một công dân Trung Quốc mang hơn 50.000 USD ra nước ngoài mỗi năm đã trở nên cực kỳ khó khăn.
Khi người Trung Quốc mua bất động sản ở nước ngoài, họ đã nghĩ ra nhiều cách khác nhau để lách luật. Dù nhiều ý tưởng trong số này là hợp pháp, nhưng một số ý tưởng như sử dụng “ngân hàng ngầm” để chuyển tiền ra nước ngoài có thể vi phạm pháp luật.
Tuy nhiên, nguồn tiền đầu tư của Trung Quốc vào Nhật Bản đang giúp Niseko, Furano, Dotonbori và các khu vực lân cận khác đẩy giá bất động sản lên cao.
Động lực này là tác dụng phụ từ chính sách nhà ở của chính quyền Tập, và nó sẽ còn tiếp diễn trong thời điểm hiện tại, hoặc cho đến khi thị trường bất động sản suy thoái của Trung Quốc được phục hồi.
Bạn có thể gọi đó là hậu quả không lường trước được từ các chính sách kinh tế của Bắc Kinh, một chính sách đang giúp ích cho nền kinh tế Nhật Bản.
Katsuji Nakazawa là nhà báo và biên tập viên cấp cao của Nikkei, hiện sinh sống tại Tokyo. Ông đã dành bảy năm làm phóng viên thường trú ở Trung Quốc và sau đó trở thành trưởng văn phòng Trung Quốc. Ông đã nhận Giải Nhà báo Quốc tế Vaughn-Ueda năm 2014.