Bảo Nguyên
Nhiều bất động sản tại Trung Quốc bị tịch thu do người mua nhà không thể trả được thế chấp hoặc nhà phát triển gặp khó khăn, tuy nhiên ngay cả việc bán chúng cũng không hề dễ dàng. Áp lực trong lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc vẫn tiếp tục gia tăng.
Số lượng bất động sản bị tịch thu để thế nợ ở Trung Quốc đang gia tăng nhưng mặc dù giá đấu giá đã giảm mạnh nhưng nhiều tài sản vẫn chưa được bán. Những người trong ngành bất động sản cho rằng điều này là do người Trung Quốc thận trọng hơn trong đầu tư so với trước vì thiếu niềm tin trước cuộc suy thoái đang diễn ra.
Nền kinh tế yếu kém của Trung Quốc và tỷ lệ thất nghiệp cao đã dẫn đến sự gia tăng các cuộc đấu giá nhà bị tịch thu, với ngày càng có nhiều chủ nợ nộp đơn lên tòa án để yêu cầu bán đấu giá tài sản của con nợ nhằm giải quyết các tranh chấp nợ như vỡ nợ thế chấp hoặc việc các chuỗi vốn tài chính bị đứt gãy của các nhà phát triển bất động sản dẫn đến tình trạng không thể bàn giao sản phẩm (và dự án phải bị bán lại).
Sự gia tăng đột biến số lượng nhà bị tịch thu đã tồn tại dai dẳng trong 5 năm qua. Dữ liệu từ Ali Auction House, một nền tảng về tịch thu nhà của Trung Quốc, cho thấy số lượng nhà bị tịch thu đã tăng từ 9.000 căn vào năm 2017 lên 20.000 căn vào năm 2018, tăng lên 50.000 căn vào năm 2019, lên hơn 120.000 căn vào năm 2020 và vượt 168.000 căn vào năm 2021.
Từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2023, theo thống kê của ngành bất động sản Trung Quốc, số lượng nhà bị tịch thu được rao đấu giá trên toàn Trung Quốc lên tới 373.000 căn, tăng 13,44% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tuy nhiên, ngay cả khi giảm giá mạnh, những ngôi nhà bị tịch thu này vẫn rất khó bán.
Nền tảng đấu giá tư pháp Jingdong cho thấy vào ngày 15/11/2023, dự án xây dựng “tòa nhà cao nhất Trung Quốc”, Trung tâm quốc tế Shimao Thâm Quyến-Hong Kong, đã chứng kiến một cuộc đấu giá (để bán lại dự án) không thành công lần thứ hai, mặc dù đã giảm giá 2,6 tỷ CNY (nhân dân tệ) ( khoảng 360 triệu USD) từ mức 13 tỷ CNY (khoảng 1,823 tỷ USD) được đặt ra trong phiên đấu giá đầu tiên vào tháng 7.
Một ví dụ khác gần đây là cuộc đấu giá lần thứ tư của Lam Toàn Thiên Thành (Lanzuan Tianchen), một khu phức hợp đô thị lớn ở quận Củng Thự của Hàng Châu, nơi có cửa hàng bán lẻ nhỏ, cơ sở kinh doanh cao cấp và các cơ sở chức năng dân cư, bao gồm 377 ngôi nhà và 4 khu đậu xe ngầm. Giá khởi điểm là khoảng 278 triệu CNY (39 triệu USD), chỉ bằng một nửa giá ban đầu là 542,6 triệu CNY (76 triệu USD). Mặc dù giá đã giảm gần một nửa nhưng cuộc đấu giá cuối cùng vẫn thất bại.
Người buôn bán bất động sản tại Hàng Châu, ông Meng Wei (hóa danh) nói với The Epoch Times vào ngày 24/12 rằng thị trường nhà bị tịch thu năm nay yếu kém hơn nhiều so với những năm trước khi các cuộc đấu giá bất thành gia tăng. Ông nói: “Khách hàng đang lựa chọn đầu tư thận trọng hơn”. “Chúng tôi biết những khách hàng có tiền trong tay nhưng lại ngần ngại đầu tư và đặt ưu tiên hàng đầu là ‘sự ổn định’”.
Hậu quả từ thiếu niềm tin vào triển vọng kinh tế
Trước tình trạng doanh số bán hàng yếu kém trên thị trường bất động sản, Đảng Cộng sản Trung Quốc đã bắt đầu can thiệp bằng các công cụ hành chính. Vào ngày 16/10/2023, chính quyền Hàng Châu đã đưa ra thông báo dỡ bỏ các hạn chế mua bất động sản bị tịch thu ở bốn quận.
Trong khi đó, nhà cũ được rao bán lại giảm giá để thu hút người mua tiềm năng.
Ông Meng cho biết, bất chấp các chính sách ưu đãi đối với bất động sản, triển vọng phục hồi của thị trường có vẻ mờ mịt. Ông đồng thời cho biết thêm rằng, người dân Trung Quốc thiếu niềm tin vào triển vọng kinh tế dưới sự cai trị của ĐCSTQ và vẫn thận trọng trong việc đầu tư tiền bạc.
Hầu hết người Trung Quốc không sẵn lòng mua nhà để cải tạo. Ông Meng nói: “Đi ngược lại với những nỗ lực táo bạo trong việc đầu tư thêm, họ muốn duy trì hiện trạng”.
Theo ông Meng, lý do chính dẫn đến tâm lý như vậy của người Trung Quốc là do chính sách nghiêm ngặt zero-COVID và cách lệnh phong tỏa kéo dài đã gây ra sự bất an về tương lai sau khi người dân phải chịu cảnh bị giam giữ trong nhà và tình trạng thiếu lương thực và đồ cung ứng.
Bất động sản, tài chính và kinh tế Trung Quốc sắp sụp đổ
Thị trường bất động sản Trung Quốc đã rơi vào tình trạng ảm đạm trong hơn hai năm, với một trong những gã khổng lồ bất động sản lớn nhất đất nước, Evergrande, đang nợ 300 tỷ USD và một nhà phát triển khác, Country Garden, có khoản nợ lên tới 187 tỷ USD.
Dữ liệu chính thức cho thấy hơn 450 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc liên quan đến bất động sản đã nộp đơn xin phá sản trên toàn Trung Quốc vào năm 2022.
China South City, một nhà phát triển bất động sản ở Thâm Quyến, đã thông báo vào ngày 18/12/2023 rằng họ không thể trả khoản lãi đến hạn vào tháng 11 và các nghĩa vụ thanh toán khác cũng có nguy cơ vỡ nợ. Tình hình công ty bị ảnh hưởng bởi “những hạn chế về vốn và dòng tiền đáng kể do môi trường suy thoái của ngành bất động sản Trung Quốc”.
Hai năm trước, chính quyền Thâm Quyến yêu cầu các doanh nghiệp nhà nước bơm vốn để cứu công ty bất động sản địa phương, nhưng có vẻ như điều đó không hiệu quả.
Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế Nhật Bản công bố báo cáo dự báo kinh tế vào ngày 18/12/2023, cho thấy sự can thiệp tài chính của Đảng Cộng sản Trung Quốc có thể tạo ra gánh nặng quá mức cho hệ thống tài chính và dẫn đến doanh số bán hàng yếu, giá cả sụt giảm và nợ xấu gia tăng trong lĩnh vực bất động sản.
Theo báo cáo, sự suy yếu của bất động sản là trở ngại chính cho tăng trưởng kinh tế Trung Quốc.
Lu Ming (hóa danh), một người làm trong ngành bất động sản ở Thâm Quyến, nói với The Epoch Times rằng, bất động sản, tài chính và kinh tế của Trung Quốc sắp sụp đổ, và nó sẽ thúc đẩy một cuộc khủng hoảng trong chế độ ĐCSTQ và đẩy nhanh sự sụp đổ của ĐCSTQ, điều mà ĐCSTQ lo sợ phải chứng kiến.
Áp lực trả nợ trái phiếu BĐS tăng cao, mối nguy vỡ nợ cận kề
Các công ty bất động sản gặp khó khăn tại Trung Quốc vẫn đang loay hoay với các khoản nợ trái phiếu cũng như nguy cơ vỡ nợ. Trong khi đó, tình hình dường như sẽ căng thẳng hơn vào năm 2024.
“Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc sẽ tiếp tục phải đối mặt với việc trả nợ trái phiếu đáng kể vào năm 2024, vì số tiền gốc của trái phiếu trong và ngoài nước đến hạn hoặc được bán lại vào năm tới sẽ đạt tổng cộng 737,3 tỷ CNY (nhân dân tệ) (103,17 tỷ USD), tăng 11,3% so với lượng đáo hạn năm 2023 là 662,5 tỷ”, theo một ghi chú của Fitch Ratings được The Epoch Times xem vào ngày 26/12/2023. Fitch Ratings đồng thời nói thêm rằng doanh số bán bất động sản theo hợp đồng trên toàn quốc có thể giảm tới 5% vào năm 2024.
Sự sụp đổ của bong bóng bất động sản vốn đã kéo dài hàng thập kỷ ở Trung Quốc đã làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng, trong khi các nhà phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc đã sụp đổ hoặc nộp đơn phá sản trong năm 2023, và những nỗ lực của chính quyền nhằm ổn định thị trường bất động sản không tạo ra mấy tác động.
Vào tháng 12/2023, nhà phát triển bất động sản China Aoyuan Group đã tìm kiếm sự bảo vệ khỏi các vụ kiện bằng cách nộp đơn phá sản theo Chương 15 tại tòa án Mỹ trong khi có kế hoạch tổ chức lại các khoản nợ của mình.
Aoyuan cũng tham gia vào danh sách ngày càng gia tăng các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc, bao gồm China Evergrande Group và Sunac China Holdings, nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ.
“Chúng tôi dự đoán nhiều nhà phát triển thuộc sở hữu tư nhân [chưa vỡ nợ] sẽ tiếp tục đối mặt với những thách thức về trả nợ và một số có thể trì hoãn việc trả nợ thông qua cơ cấu lại nợ hoặc thậm chí vỡ nợ”, ghi chú của Fitch viết.
“Điều này chủ yếu là do doanh số bán theo hợp đồng trì trệ trong bối cảnh người mua ngày càng lo ngại về việc giao nhà và chất lượng nhà, khả năng tiếp cận nguồn vốn thị trường bị hạn chế và nhu cầu ưu tiên xây dựng dự án”, ghi chú viết.
Doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc được cho là sẽ lần đầu tiên suy giảm liên tiếp trong năm 2023 do niềm tin của người tiêu dùng thấp và một thị trường bất động sản mong manh.
Theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố vào giữa tháng 12/2023, doanh số bán nhà mới tính theo diện tích đã giảm 7,3% từ tháng 1 đến tháng 11/2023. Đợt công bố cũng chứng kiến giá căn hộ mới giảm lần thứ 6 liên tiếp.
Cũng theo Fitch, các nhà phát triển tư nhân đã cố gắng tránh được vỡ nợ sẽ phải hoàn trả tổng số tiền gốc lần lượt là 39,3 tỷ CNY và 5,5 tỷ USD trên thị trường trái phiếu trong và ngoài nước vào năm 2024, vượt quá số tiền lần lượt là 34,6 tỷ CNY và 3,9 tỷ USD vào năm 2023 của họ. Hơn nữa, việc đáo hạn sẽ đạt đỉnh vào tháng 3 và tháng 8 năm 2024, với tổng trị giá đạo hạn hơn 10 tỷ CNY (khoảng 1,4 tỷ USD).
Chứng khoán BĐS liên tục giảm, điều tồi tệ nhất vẫn chưa tới
Sự u ám trong ngành BĐS Trung Quốc được thể hiện rõ trong kết quả hoạt động của thị trường chứng khoán. Tổng giá trị thị trường của 181 công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán hạng A và Hong Kong đã giảm gần 30% tính từ đầu năm 2023 đến ngày 18/12/2023. (chứng khoán hạng A: cổ phiếu của công ty Trung Quốc niêm yết tại Thượng Hải và Thâm Quyến).
Thống kê của Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CRIC) cho thấy bắt đầu từ năm 2021, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản niêm yết bước vào xu hướng đi xuống. Tổng giá trị thị trường của 100 công ty bất động sản niêm yết cổ phiếu hạng A (không bao gồm các công ty bất động sản hủy niêm yết) có mức giảm so với cùng kỳ năm trước lần lượt là 10,17% và 8,39% vào cuối năm 2021 và 2022.
Ngoài ra, tổng giá trị thị trường cổ phiếu hạng H (cổ phiếu của các công ty Trung Quốc niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Hong Kong) của 81 công ty bất động sản niêm yết có mức giảm so với cùng kỳ năm trước lần lượt là 23,53% và 6,7% vào cuối năm 2021 và 2022.
Bước sang năm 2023, do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế vĩ mô sau đại dịch và thị trường bất động sản chạm đáy, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản tiếp tục giảm.
Tính đến ngày 18/12/2023, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản niêm yết hạng A đã giảm 20,55% so với đầu năm 2023 và giá cổ phiếu hạng H giảm 32,15%. Tổng giá trị thị trường của 181 công ty bất động sản niêm yết trong 2 loại hình chứng khoán giảm 27,75% so với đầu năm 2023.
Theo thống kê của Wind, tổng giá trị thị trường của các công ty phát triển bất động sản hạng A và hạng H đã bốc hơi 464,5 tỷ CNY (nhân dân tệ) (khoảng 65 tỷ USD) chỉ trong nửa đầu năm 2023. Tổng giá trị thị trường tại thời điểm ghi nhận của cổ phiếu bất động sản chỉ là 1.238,8 tỷ CNY (khoảng 173,5 tỷ USD), mức thấp nhất trong 3 năm.
Bốn công ty bất động sản lớn từng là thương hiệu vàng của bất động sản Trung Quốc giờ đây thậm chí còn đang gặp khó khăn hơn thế về giá cổ phiếu. Giá cổ phiếu hạng A của Vanke, “Ông lớn trong làng bất động sản”, đã giảm gần 49% trong năm qua, rơi xuống mức giá một con số; giá cổ phiếu của Poly Development, một gã khổng lồ bất động sản khác, đã giảm khoảng 44% trong năm qua và gần đây công ty đã thực hiện việc mua lại khẩn cấp.
Vốn là công ty bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc, giá trị thị trường của Country Garden đã bốc hơi 95% so với thời kỳ đỉnh cao. Cuối năm 2017, giá trị thị trường của Country Garden là gần 400 tỷ CNY (khoảng 56 tỷ USD), nhưng hiện tại chỉ còn lại hơn 20 tỷ CNY (khoảng 2,8 tỷ USD), với tổng nợ phải trả là 1,44 nghìn tỷ CNY (tính đến thời điểm tháng 7/2023).
Về sự sụt giảm mạnh về giá trị thị trường của cổ phiếu bất động sản Trung Quốc trong năm nay, ông Tạ Điền, giáo sư tại Trường Kinh doanh Aiken của Đại học Nam Carolina, cho biết vào ngày 27/12/2023: “Vấn đề chính là vấn đề cơ cấu của Trung Quốc”. Vì động lực của thị trường chứng khoán là lợi nhuận doanh nghiệp… nếu các nhà máy đóng cửa, quy mô toàn nền kinh tế giảm thì thị trường chứng khoán sẽ không có chỗ dựa. Và việc nhà máy đóng cửa, thất nghiệp gia tăng sẽ kéo theo thu nhập của người dân giảm, và thị trường nhà ở sẽ mất đà tăng trưởng, đồng thời thị trường nhà ở Trung Quốc hiện đang ở tình trạng dư cung trầm trọng”.
Ông Tạ Điền cho biết: “Một phần khác trong cỗ xe tam mã [về kinh tế] của Trung Quốc là xuất nhập khẩu. Trên thực tế, ĐCSTQ đang phải đối mặt với áp lực mạnh mẽ và sự tách rời khỏi Mỹ và châu Âu. Giờ đây, Nga và các nước ASEAN có thể bù đắp những tổn thất trong xuất nhập khẩu tổng thể của Trung Quốc, nhưng xuất nhập khẩu chất lượng cao của Trung Quốc sang châu Âu và Mỹ đang giảm dần, và tất cả động lực cho tăng trưởng kinh tế đã bị mất. Đây là nguyên nhân khiến nền kinh tế Trung Quốc sẽ tiếp tục suy giảm”.
Ngoài ra, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản Trung Quốc tiếp tục giảm không chỉ ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư mà còn trực tiếp gây nguy hiểm cho tình trạng niêm yết của họ.
Theo China Business News, dữ liệu của Oriental Fortune Choice cho thấy 16 cổ phiếu hạng A bị hủy niêm yết vào năm 2021, 42 cổ phiếu bị hủy niêm yết vào năm 2022 và 43 cổ phiếu bị hủy niêm yết trong năm 2023, trong đó có 8 công ty thuộc ngành bất động sản, chiếm tỷ lệ cao nhất. Hầu hết các công ty bị hủy niêm yết này đều là các công ty bất động sản có vị thế tương đối vững chắc. Ngoài ra, cũng có một số công ty bất động sản bị hủy niêm yết khỏi thị trường chứng khoán Hong Kong.
Trong hai năm qua, việc chính quyền Đảng Cộng sản Trung Quốc đàn áp các nhà phát triển bất động sản đã gây ra một cuộc khủng hoảng bất động sản lan rộng khắp cả nước, đồng thời ảnh hưởng đến nguồn thu tài chính của chính quyền địa phương. Theo số liệu từ Bộ Tài chính Trung Quốc, trong 10 tháng đầu năm 2023, nguồn thu ngân sách của quỹ chính quyền toàn quốc giảm mạnh. Trong đó, doanh thu bán đất giảm hơn 20% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trước kỳ nghỉ lễ Quốc khánh năm 2023, chính quyền các địa phương ở Trung Quốc đã tung ra một số biện pháp nhằm kích thích thị trường bất động sản, với hy vọng đảo ngược tình trạng suy giảm của thị trường bất động sản trong giai đoạn bán hàng tốt nhất – giai đoạn “Chín vàng, Mười bạc” (chỉ tháng 9 và tháng 10). Tuy nhiên, doanh số của 100 công ty bất động sản hàng đầu lại không được như kỳ vọng.
Theo dữ liệu bán hàng gần đây của các công ty bất động sản do nhiều tổ chức nghiên cứu bất động sản tại Trung Quốc công bố, mức suy giảm kết quả kinh doanh của 100 công ty bất động sản hàng đầu trong năm 2023 tiếp tục gia tăng, với tổng doanh thu trong 11 tháng đầu năm 2023 giảm khoảng 14,7% so với cùng kỳ năm trước.
Nói về năm 2024, ông Tạ Điền tin rằng chứng khoán bất động sản sẽ tiếp tục sụt giảm trong năm 2024 và điều tồi tệ nhất vẫn chưa đến. Trong giai đoạn tiếp theo, toàn bộ nền kinh tế và thị trường chứng khoán Trung Quốc sẽ tiếp tục xấu đi, và cuối cùng có thể chuyển từ suy thoái sang khủng hoảng một cách chính thức.
Bảo Nguyên tổng hợp