Cù Tuấn, biên dịch
27-10-2023
HÀ NỘI, ngày 26 tháng 10 (Reuters) – Một năm khó khăn đối với lĩnh vực bất động sản của Việt Nam đã chứng kiến các công ty phát triển bất động sản không thể trả nợ lãi, trong bối cảnh khủng hoảng tín dụng do các biện pháp không đúng lúc của chính phủ gây ra, mặc dù các rủi ro lan tỏa đã bị hạn chế.
Dragon Capital, Quỹ đầu tư chủ chốt tại Việt Nam cho biết, mảng bất động sản có thành tích tệ nhất trong tháng trước trên sàn giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh, với mức giảm gần 16% trong tháng.
Điều đó đã hạn chế hai năm biến động về cổ phiếu của các nhà phát triển, lan rộng sang trái phiếu doanh nghiệp hồi năm ngoái, ảnh hưởng đến hoạt động phát triển dự án và để lại những khu bất động sản “ma” cao cấp.
NHỮNG CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NÀO ĐANG GẶP RẮC RỐI?
Novaland là công ty phát triển bất động sản niêm yết lớn nhất gặp khó khăn khi cổ phiếu giảm hơn 80% trong một năm, sau khi công ty trễ hạn thanh toán lãi trái phiếu trong và ngoài nước, gây ra tranh chấp với một số chủ nợ quốc tế.
Cổ phiếu của công ty bất động sản niêm yết lớn nhất – Vinhomes, một phần của tập đoàn lớn nhất Việt Nam VinGroup, đã giảm 6,2% vào thứ Sáu xuống mức thấp nhất kể từ tháng 3, sau khi công ty này phát hành trái phiếu chuyển đổi mới để trả nợ vay.
Theo VISRating, một công ty thuộc sở hữu một phần của Moody’s, các công ty chưa niêm yết khác nhưng đã không thanh toán được các khoản nợ gần đây bao gồm Hưng Thịnh Corp, một công ty phát triển bất động sản lớn ở miền Nam Việt Nam, và Vạn Thịnh Phát, với chủ tịch của công ty này đã bị bắt trong một cuộc trấn áp tham nhũng hồi năm ngoái.
Các tòa nhà trống rỗng với nội thất chưa hoàn thiện đang nằm trơ tại “thị trấn Địa Trung Hải” của nhà phát triển Sun Group trên đảo Phú Quốc, trong khi khung xương của những tòa nhà cao tầng chưa hoàn thiện đang nằm cạnh những tòa tháp cao sáng đèn ở Hà Nội là do một công ty phát triển khác, Sunshine, xây dựng.
Và áp lực đang gia tăng, với trái phiếu bất động sản trị giá khoảng 6 tỷ USD sẽ đáo hạn mỗi năm trong năm nay và năm tới, gấp gần ba lần so với năm 2022.
RỦI RO LAN TỎA SẼ XẢY RA NHƯ THẾ NÀO?
Vào tháng 9, Ngân hàng Phát triển Châu Á đã cảnh báo về khả năng lan tỏa sang ngành ngân hàng từ những bất thường trong trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản Việt Nam, mặc dù trái phiếu gặp khó khăn chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng tín dụng ngân hàng.
Jean Xavier của S&P Global cho biết “không có nguy cơ lây lan lớn”, nhưng ông cảnh báo về sự phát triển chậm trong các lĩnh vực tiêu dùng quan trọng và tác động tiêu cực đến các lĩnh vực liên quan chặt chẽ đến bất động sản, như xây dựng và các sản phẩm xây dựng.
NGÂN HÀNG NÀO ĐANG BỊ ẢNH HƯỞNG NHẤT?
S&P Global cho biết, mức độ gắn kết của hệ thống ngân hàng với lĩnh vực bất động sản lên tới khoảng 25% tổng số khoản vay, chủ yếu thông qua các khoản thế chấp, tuy nhiên, chúng không được coi là rủi ro nhờ có việc làm ổn định.
S&P Global cho biết, trái phiếu doanh nghiệp đang chiếm khoảng 3% tổng số khoản cho vay của các ngân hàng, trong đó ước tính khoảng 1/3 đến một nửa có liên quan đến tài sản.
Các ngân hàng gắn kết nhiều nhất với lĩnh vực bất động sản là Ngân hàng Đông Nam Á (SAB), Ngân hàng Hàng Hải (MB), Ngân hàng Thương mại Á Châu (ACB), Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VP Bank) và Sacombank, theo dữ liệu năm 2022 được VISRating trích dẫn.
Trong số này, chỉ có VP Bank được xếp vào nhóm ngân hàng cho vay nhiều nhất.
KHỦNG HOẢNG ĐÃ BẮT ĐẦU NHƯ THẾ NÀO?
Các nhà phân tích đổ lỗi những rắc rối tồi tệ nhất cho một chiến dịch chống tham nhũng kéo dài mà chính quyền đã đẩy mạnh vào cuối năm ngoái.
Họ coi vụ bắt giữ bà Trương Mỹ Lan, Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát Holdings vào tháng 10/2022 vì tội gian lận tài chính, là bước ngoặt khiến niềm tin sụt giảm.
Vụ bắt giữ này tuân theo các quy định cứng rắn hơn về tính minh bạch và phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được thông qua vào tháng 9 năm đó, đồng thời trùng với thời điểm kinh tế suy thoái, khiến chính quyền buộc phải đình chỉ chúng vài tháng sau đó do thị trường đóng băng.
Việc phát hành trái phiếu bị đình trệ và các khoản vay ngân hàng giảm, khiến chính phủ liên tục thúc giục các tổ chức cho vay tăng cường tín dụng.
VIỆT NAM CÓ LÀ MỘT TRUNG QUỐC MỚI?
Trong khi các biện pháp không đúng thời điểm của chính phủ Việt Nam, nợ cao và tình trạng dư cung của các công ty là nguyên nhân gây ra những khó khăn cho lĩnh vực bất động sản ở cả hai quốc gia, thì điều kiện ở Việt Nam khác với nước láng giềng.
Xavier Jean của S&P cho biết, triển vọng dài hạn của Việt Nam là tích cực hơn khi dân số quốc gia này trẻ hơn và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng sẽ khiến nhu cầu về bất động sản ở mức cao.
Ông nói thêm, Việt Nam có tình trạng dư cung và đầu cơ bất động sản ít nghiêm trọng hơn khi so với Trung Quốc, trong khi đóng góp của bất động sản cho nền kinh tế Việt Nam cũng nhỏ hơn.
(1USD =24.606 đồng).