Cổ Nhuế
Sau một năm dật dờ vì bị con Corona vật dữ quá, thị trường địa ốc tại Úc đã bừng sống dậy.
Công ty theo dõi giá nhà Corelogic vừa cho biết những con số thu thập trong tháng Hai. Trong tháng qua, nhà ở Úc đã lên giá mạnh nhất kể từ tháng Tám, năm 2003. Hơn nữa, trong tháng thứ nhì năm nay, nhà ở đâu tại đất nước phước đức này cũng lên giá. Lên giá như vậy chỉ thấy vào những tháng từ giữa năm 2009 cho đến đầu 2010.
Sau một năm bị con Corona vật lên vật xuống, dân chúng Melbourne đã sống lại sau nhiều lần bị … ‘cùm chưn’. Trong năm 2020, Melbourne là nơi duy nhất ở Úc bị xuống giá nhà. Nhưng bắt đầu năm nay, chủ nhà ở Melbourne đã mỉm cười. Tháng Giêng, nhà lên giá 0.4%, và lên thêm 2.1% trong tháng Hai. Với tỷ lệ này, giá nhà ở Melbourne lên hạng nhì ở Úc. Lên cao nhất trong tháng Hai là giá nhà ở Sydney và Hobart (2.5%). Sau 2.1% ở Melbourne là giá nhà ở Canberra (1.9%). Sau Canberra là giá nhà ở Brisbane và Perth (1.5%). Lên dưới mức 1% trong tháng vừa qua là giá nhà ở Adelaide (0.8%) và Darwin (0.7%).
Hiển nhiên, giá nhà ở hai thành phố lớn – Sydney và Melbourne – luôn luôn dẫn đầu khi đi lên hay đi xuống. Nhưng lần lên giá hiện nay, nhà ở các thành phố nhỏ hơn không phải không được hưởng. Trong ba tháng gần nhất, nhà ở Darwin, Hobart và Perth đã dẫn đầu trên bảng lên giá. Darwin lên 5.5%, Hobart lên 4.8%, và Perth lên 4.2%.
Lên mạnh và lên lâu dài
Không những nhà ở đâu trên nước Úc cũng lên giá mà người ta còn nói giá nhà có thể lên mạnh và lên trong thời gian lâu dài.
Ai là người bi quan nhất cũng phải chấp nhận nhà ở Úc sẽ tiếp tục lên cho đến ít nhất hết cuối năm nay. Gần như chắc giá nhà ở hai thành phố lớn nhất ở Úc sẽ đạt đỉnh cao mới. Ở Sydney giá nhà đã cao ngất ngưỡng vào năm 2017. Sau một năm bị con Corona vật, giá nhà ở hai thành phố này đã xuống thấp hơn so với hồi lên cao nhất. Một ngôi nhà thường thường bậc trung ở Sydney hiện nay ở mức $895,933; và $717,767 tại Melbourne. Hiện nay nhà ở Sydney chỉ cần lên giá thêm 1.1% là ngang bằng với lúc lên cao nhất vào năm đó. Trong khi đó, nhà đã lên giá cao nhất ở Melbourne vào tháng Ba 2020. Dù cho giá nhà ở đây vẫn còn bị con Corona cắn mạnh – nhưng chỉ cần lên thêm 1.7% là nhà ở Melbourne đạt tới đỉnh cao mới.
Ông Tim Lawless, giám đốc công ty theo dõi giá nhà Corelogic, cho rằng: chỉ cần một hai tháng nữa, nhà ở Sydney và Melbourne sẽ vượt qua kỷ lục đã đạt trong năm 2017 và 2020. Thật vậy, trước cuối năm, có thể người ở NSW và Victoria sẽ đổ xô mua nhà vì trong hai tháng Sáu và tháng Bảy hai tiểu bang này không còn bớt tiền thuế con niêm.
Tươi sáng nhất có lẽ là dự đoán giá nhà ở Úc do ngân hàng Westpac thực hiện. Theo đó, trong hai năm sắp tới giá nhà ở Úc sẽ lên 20%. Huraaaah!
Đi vào chi tiết, Westpac cho rằng: lên giá mạnh nhất trong năm nay sẽ là nhà ở Perth (12%). Kế tiếp là giá nhà ở Sydney, Brisbane, và Adelaide (lên 10%). Hai thành phố Melbourne và Hobart bị Westpac xếp vào cuối sổ mà cũng được dự đoán sẽ lên giá đến 8%. Sang năm 2022, Westpac cho rằng nhà sẽ tiếp tục lên giá 10% ở Sydney, Melbourne, Brisbane; và sẽ lên 8% ở Perth và Adelaide. Nếu đúng thế, trong hai năm tới chủ ngôi nhà thường thường bậc trung ở Sydney sẽ bỏ túi thêm $200 ngàn; chủ tại Melbourne bỏ túi thêm gần $150 ngàn. Một trong những người soạn tường trình kể trên cho ngân hàng Westpac là kinh tế gia Bill Evans, người từng đưa nhiều dự đoán trúng phóc về lãi suất và giá nhà tại Úc.
Nguyên do khiến cho nhà lên giá
Trong lần lên giá trước (nửa sau trong năm 2009), nhà ở Úc bán ào ạt và lên giá mạnh nhờ chính phủ trợ cấp để cứu nền kinh tế sau cơn khủng hoảng tài chính toàn cầu (2008). Lần này, nguyên do chính cho thị trường địa ốc Úc bừng sống dậy là nhà bán thì ít mà người mua lại nhiều; chính phủ trợ cấp cho người tân trang nhà cũ, giúp tiền mua nhà đầu tiên, và cuối cùng là lãi suất thấp như chưa từng thấy.
Nhà ít vì suốt năm qua ngành xây cất không được hoạt động như trước. Hiện nay, 84% nhà treo bảng AUCTION đều được gõ búa. Nóng nhất trong các lần đấu giá nhà là tại Canberra. Tại thủ đô liên bang Úc, 92% nhà đấu giá được gõ búa. Để giúp cho ngành xây cất có việc làm chính phủ Úc đưa ra chương trình tài trợ HomeBuider. Chương trình HomeBuider sắp chấm dứt (vào tháng Ba). Để giúp thêm người mua nhà, chính phủ Úc còn mở ra chương trình First Home Loan Deposit Scheme. Chương trình này nhắm giúp cho người mua nhà lần đầu tiên.
Cũng giúp thêm nhiều người tự tin khi quyết định làm chủ nhà hay bõ vốn đầu tư vào thị trường địa ốc là lãi suất tại Úc ở mức thấp như chưa từng thấy. Lãi suất chính thức hiện nay chỉ ở mức 0.1% và Ngân Hàng Trữ Kim đã tỏ dấu cho tới năm 2024 sẽ không thay đổi gì. Trong khi đó, các chủ nợ ở Úc tiếp tục hạ thấp phân lời xuống để giành giật con nợ. Mới nhất NAB xuống thêm 0.55% cho chủ nhà vay nợ theo lãi suất cố định (fixed home loan rates). Hiện nay, các chủ nợ thường chỉ chặc dưới 2% phân lời cho chủ nhà đồng ý trả phân lời cố định. Lãi suất thấp nhất có lẽ tại Greater Bank. Phân lời ở đây chì ở mức 1.69%.
Trong tháng Giêng, các chủ nợ ở Úc đã cho vay nhiều hơn 10% so với tháng 12 năm ngoái. Trong tháng đầu năm nay, người Úc đã vay hơn $22 tỷ để mua nhà. Đây là số nợ cao nhất từ xưa đến nay.
Trong bối cảnh này, rất đông người chưa bao giờ mua nhà lo lắng: nếu bây giờ không mua thì chắc là bỏ lỡ cơ hội ngàn năm một thủa. Người Úc gọi nỗi lo ấy là ‘FOMO’. FOMO viết tắt từ ‘Fear of missing out, sợ bị mất cơ hội’.
Khi chủ nhà không đủ sức trả nợ
Tuy nhiên không phải không có những ‘hố sâu’ đang rình chờ thị trường địa ốc. Nếu sập xuống hố sâu này, giá nhà ở Úc có thể khựng lại – nếu không muốn nói sụt xuống. Có thể có một số người mất trợ cấp Jobkeeper nên chùng chưn khi bước vào thị trường địa ốc hay bắt buộc bán nhà. Nhưng nhờ kinh tế Úc nhanh chóng phục hồi – đặc biệt việc làm rất dễ kiếm – có lẽ giá nhà sẽ không bị ảnh hưởng nặng.
Kinh tế gia Jo Masters của công ty kế toán EY cho biết: trong sổ sách của các ngân hàng Úc người ta chưa thấy dấu hiệu có quá đông chủ nhà không đủ sức trả nợ. Khi trợ cấp Jobkeeper không còn nữa, một số khá đông chúng ta sẽ tìm việc làm mới. Số người thất nghiệp ở Úc hiện nay ở mức 6.4% và chắc là con số này đang trên đường đi xuống. Rủi có ai đó khó khăn tìm ra nguồn thu nhập khác để trả nợ thì ngân hàng ở Úc vẫn có thời gian dài đến 12 tháng cho họ khất nợ. Ở Úc, số người này cũng không đông. Người Úc đang mượn $2.1 ngàn tỷ để mua nhà. Trong số này, theo APRA (the Australian Prudential Regulation Authority), chỉ có $7.68 tỷ tiền nợ là chậm trễ.
Rủi ai nằm trong số người chật vật khi trả nợ thì có thể liên lạc sớm với chủ nợ. Bốn ngân hàng lớn ở Úc vừa lên tiếng cho biết: Nếu vào cuối tháng Ba này chính phủ ngưng các biện pháp trợ cấp thì ngân hàng vẫn tiếp tục tìm các giúp đỡ con nợ gặp khó khăn.
Cổ Nhuế