Đức Duy
Khối bom nợ 300 tỷ USD của ông lớn BĐS Evergrande có thể là giọt nước tràn ly khiến Bắc Kinh không thể nào chống đỡ cho thị trường bất động sản đầy nguy cơ của họ. Giảm giá bất động sản hoặc để vỡ nợ tự nhiên đều là điều Bắc Kinh không thể lựa chọn; bất cứ điều gì xảy ra đều đẩy nền kinh tế lớn thứ hai thế giới vào vòng xoáy sụp đổ khó phục hồi.
Tác giả Fan Yu là một chuyên gia tài chính và kinh tế vĩ mô, ông đã có đóng góp vào chuyên mục kinh tế Trung Quốc kể từ năm 2015 cho The Epoch Times. NTDVN trân trọng giới thiệu với đọc giả bài phân tích của ông về tình trạng đi dây thăng bằng của Bắc Kinh với thị trường nhà ở trong nước hiện nay.
Cuối năm 1979, Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang lúc bấy giờ là ông Paul Volcker đã công bố một kế hoạch táo bạo nhằm thoát khỏi tình trạng lạm phát cao đã gây khó khăn cho nền kinh tế Hoa Kỳ trong phần lớn những năm 1970 – tăng lãi suất lên 20%.
Động thái này đã khiến nền kinh tế Hoa Kỳ rơi vào vòng xoáy suy thoái nghiêm trọng trong vài năm đầu sau đó, nhưng cuối cùng nó đã mở đường cho một thập kỷ phục hồi và tăng trưởng kinh tế. Động thái này được nhà kinh tế học Mohamed El-Erian gọi là “Khoảnh khắc Volcker” nhiều năm sau đó.
Có phải Trung Quốc đang bắt tay vào “Khoảnh khắc Volcker” của riêng mình? Đó là luận điểm của nhà kinh tế trưởng Ting Lu của ngân hàng đầu tư Nhật Bản Nomura, khi ông mô tả những gì đang xảy ra trên thị trường bất động sản nóng bỏng của Trung Quốc.
Nó không phải là một phép loại suy hoàn hảo, nhưng có một số điểm tương đồng. Mục tiêu hiện tại của Bắc Kinh không phải là ngăn chặn lạm phát, mà là ngăn chặn một thập kỷ đầu cơ bất động sản tràn lan và tăng trưởng nợ không thể kiểm soát.
Nomura nêu trong một bản tóm tắt phân tích của ông Lu: “[Trung Quốc] đã coi trọng tầm quan trọng chiến lược quốc gia là kiềm chế lĩnh vực bất động sản, can thiệp trực tiếp vào nguồn cung tín dụng và không để lại nhiều phạm vi để rút lại những hạn chế này.”
Các cơ quan quản lý Trung Quốc đang gây khó khăn hơn cho các nhà phát triển trong việc phát hành nợ cũng như hạn chế các hộ gia đình mua hàng ở một số khu vực pháp lý nhất định. Các sắc lệnh gần đây đã kìm hãm sự tăng giá nhà ở và giảm tốc độ tăng trưởng doanh số bán hàng. Một số hành động quản lý nhất định — chẳng hạn như chỉ thị “ba giới hạn đỏ” nhằm giảm đòn bẩy nợ của các nhà phát triển bất động sản — đã trực tiếp gây tổn hại cho các nhà phát triển. Hiện tại, Evergrande, một trong những công ty lớn nhất Trung Quốc, quả bom nợ chậm lớn nhất có thể đe dọa sự ổn định của các ngân hàng thương mại Trung Quốc, đang trên bờ vực phá sản.
Nhưng các chuyên gia đã thấy trước tất các rủi ro này nhiều năm trước đây.
Trong nhiều năm, tôi đã viết trong ấn phẩm này về sự diệt vong sắp xảy ra của thị trường bất động sản Trung Quốc – và đã bị chứng minh là sai – nhiều lần hơn so với câu châm ngôn “kêu cứu giả vờ”.
Những độc giả thường xuyên biết rằng thị trường bất động sản Trung Quốc đang có xu hướng lên xuống. Trung Quốc đã ở trong một chu kỳ kiềm chế và sau đó kích thích thị trường bất động sản của họ tốt hơn trong 20 năm qua. Các cơ quan quản lý công bố các biện pháp chống đầu cơ có mục tiêu, và nếu giá bất động sản giảm, họ sẽ tăng tính thanh khoản và nới lỏng các tiêu chí vay vốn. Theo thời gian, giá bất động sản đã tăng đều đặn trên toàn quốc.
Bắc Kinh đã quản lý cẩn thận sự tăng trưởng ổn định của giá bất động sản trong những năm qua và vì lý do chính đáng. Bất động sản đóng vai trò là phương tiện làm giàu chính của hầu hết người dân Trung Quốc – ngoài những người đứng đầu ngành công nghiệp và các quan chức ĐCSTQ.
Đối với các gia đình trung lưu và thượng lưu Trung Quốc, việc tích lũy tài sản có thể đến từ đầu cơ bất động sản hoặc thị trường chứng khoán, và hầu hết các nhà đầu tư có đẳng cấp đều chọn bất động sản. Một phần của sự tự tin đó là sự hiểu biết ngầm rằng ĐCSTQ sẽ không thực sự để thị trường bất động sản Trung Quốc sụp đổ.
“Nhưng lần này thì khác,” ông Lu nói, nhận thức đầy đủ về sự nguy hiểm của việc đưa ra tuyên bố như vậy ở Wall Street.
Ông Lu tin tưởng rằng Bắc Kinh hoàn toàn cam kết giảm phát thị trường nhà ở. Và ngân hàng này đã trích dẫn ba mục tiêu để làm như vậy: giảm sự phụ thuộc của đất nước vào công nghệ nước ngoài, nâng cao tỷ lệ sinh của Trung Quốc và giảm bất bình đẳng giàu nghèo.
Nhưng tôi không tin rằng đây là mục tiêu cuối cùng của Bắc Kinh.
Ông chủ của ĐCSTQ Tập Cận Bình tin rằng bất bình đẳng giàu nghèo là một vấn đề xã hội. Nhưng thị trường bất động sản là yếu tố đóng góp vào “sự thịnh vượng chung” hơn là cần phải gièm pha.
Có thể lập luận rằng chính thị trường bất động sản đã tạo ra tầng lớp trung lưu của Trung Quốc. Tất nhiên, có những công dân giàu sở hữu nhiều bất động sản là những người giàu hơn những người khác. Nhưng phần lớn tài sản hộ gia đình của tầng lớp trung lưu Trung Quốc gắn liền với bất động sản, và Trung Quốc có hàng trăm triệu hộ gia đình chỉ có một hoặc hai căn hộ.
Với việc ông Tập mạnh dạn nhắm đến nhiệm kỳ tổng bí thư thứ ba của ĐCSTQ vào năm tới, khó có khả năng ông sẽ chấp thuận việc giá bất động sản giảm mạnh. Các cuộc biểu tình trên đường phố và bất ổn xã hội là kẻ thù đối với sự cầm quyền của ĐCSTQ.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là mọi thứ không thể xảy ra sai sót.
China Evergrande, nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới, là một con bài khó đoán. Evergrande đã gặp khó khăn trong nhiều năm, nhưng gần đây nhất, hồi chuông cảnh báo đã vang lên về một vụ vỡ nợ sắp xảy ra.
Theo Bloomberg, các nhà phát triển bất động sản đã vỡ nợ hơn 6 tỷ USD vào năm 2021. Bắc Kinh đã để cho nhiều công ty vỡ nợ và có lẽ sẽ không phản đối việc để Evergrande vỡ nợ và gánh nặng 300 tỷ USD nợ phải trả của họ bị nổ tung, nếu không muốn nói đến vị trí quan trọng là nhà phát triển bất động sản hàng đầu của đất nước.
Hôm 09/09, Bắc Kinh đã cho Evergrande một cứu cánh bằng cách cho phép nó thương lượng lại một số điều khoản thanh toán với các bên cho vay ngân hàng. Hiện có 1.5 triệu khách hàng đã đặt cọc trước cho Evergrande và đang chờ xây dựng căn hộ. Đã có báo cáo về các cuộc phản đối của các chủ sở hữu bất động sản đang chờ xử lý yêu cầu Evergrande tiếp tục xây dựng để giao hàng của họ.
Đó là một tình huống rất tế nhị, và tôi nghi ngờ rằng ông Tập đang muốn chứng kiến sự sụp đổ hỗn loạn của Evergrande.
Cách Bắc Kinh quản lý tình hình Evergrande đáng được theo dõi. Liệu Evergrande sẽ được phép vỡ nợ? Sẽ tiếp tục tái cấu trúc? Liệu Bắc Kinh có cho phép Evergrande gấp và hoàn tiền cho những người mua nhà tiềm năng hoặc giao cho một công ty bất động sản khác hoàn thành việc xây dựng các dự án hiện có?
Bất chấp điều đó, ĐCSTQ đang đi dây thăng bằng. Để giảm đòn bẩy nợ và kiềm chế giá nhà đất trong khi ngăn chặn thảm họa là một nhiệm vụ ngày càng khó khăn. Và tất cả điều này cần được quản lý trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế chậm lại và nhu cầu bên ngoài thấp hơn.
ĐCSTQ đã giải quyết vấn đề này trước đây, nhưng hiện tại, Trung Quốc gần như không còn bất cứ dư địa chính sách gì để xử lý vấn đề như đã từng làm trong quá khứ.
Đức Duy