Ngọc Minh
Những ngày gần đây, dư luận trong nước đang xôn xao trước thông tin rằng, ngày 11/1/2022, lãnh đạo Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có thư xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất đã trúng thầu với giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm và chấp nhận mọi chế tài xử phạt. Theo Luật Đấu giá tài sản, Công ty có thể phải mất khoản tiền đặt trước gần 588,5 tỷ đồng. Câu hỏi là: Tại sao Tân Hoàng Minh lại có thể dễ dàng chấp nhận hàng trăm tỷ đồng cho thương vụ này như vậy? Thị trường BĐS có bị ‘làm giá’ như thị trường chứng khoán không?
Một chuyên gia bất động sản (BĐS) lớn ở TP HCM cho hay nhiều doanh nghiệp đang bàn tán việc một số tổ chức tài chính, doanh nghiệp lớn từng có ý định hỗ trợ tiến độ nộp tiền cho các doanh nghiệp trúng đấu giá đất ở Thủ Thiêm.
Với kết quả đấu giá 2,4 tỷ đồng/m2 đất, các DN trúng đấu giá đất kỳ vọng mức giá này sẽ kéo giá bất động sản (BĐS) ở TP. HCM và nhiều tỉnh, thành tăng mạnh. Khi đó, doanh nghiệp sẽ tìm cách định giá lại các tài sản là BĐS để được vay vốn ngân hàng với số tiền nhiều hơn nhằm có thêm tiền thanh toán các lô đất trúng đấu giá. Mặt khác, doanh nghiệp có thể viện dẫn một lý do nào đó để xin các cơ quan có thẩm quyền gia hạn thời hạn nộp tiền trúng đấu giá và xin điều chỉnh quy hoạch đất sao cho việc đầu tư, kinh doanh tại Thủ Thiêm không thua lỗ.
“Đến nay, có lẽ không xoay xở được dòng tiền nên 1 trong 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất phải “bỏ chạy” khỏi lô đất vàng” – chuyên gia phụ trách tài chính của một doanh nghiệp BĐS nói.
Nghi vấn tăng giá đất siêu khủng để ‘thổi giá’ cho thị trường BĐS
Theo TS. Nguyễn Văn Thuận (Trường ĐH Tài chính – Marketing), có thể công ty đưa ra mức giá không tưởng để trúng đấu giá đất rồi xin hủy hợp đồng mua bán, chấp nhận mất hơn 588 tỉ đồng đặt cọc với mục đích đẩy giá đất ở các khu vực lân cận lên cao, nhằm bù đắp số tiền đặt cọc đã mất. Còn doanh nghiệp chưa bỏ đặt cọc thì có thể căn cứ vào kết quả trúng đấu giá thế chấp lô đất đó vay ngân hàng nhằm có đủ tiền thanh toán cho bên bán.
Theo TS. Lê Đạt Chí (Khoa Tài chính Trường ĐH Kinh tế TP HCM) cũng cho rằng, việc tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm và chấp nhận mất cọc của Tân Hoàng Minh có thể để tạo ra một mặt bằng giá đất mới. Điều này không chỉ có lợi trực tiếp cho những tài sản của Tân Hoàng Minh mà còn tạo ra hệ lụy với một mức giá nhà đất nói chung bị đẩy lên cao và có thể là “bong bóng BĐS”.
Việc mặt bằng giá đất quá cao mới được xác lập sẽ gây bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, nhất là chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng. Vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá đấu thành quá cao mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại. Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm Quận 1.
Nhiều chuyên gia cũng lo ngại việc một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đẩy cao giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính.
Nhưng xem xét lại toàn bộ câu chuyện, những phát biểu của ông chủ tịch Tân Hoàng Minh trước và sau khi bỏ thầu,người ta còn thấy nhiều điều khó hiểu.
Đẩy giá đất Việt lên mức đắt đỏ nhất hành tinh sẽ nguy hại đến mức nào?
Lô đất 3-12 rộng 10.059,7 m² ở khu đô thị mới Thủ Thiêm được Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng thầu ngày 10-12-2021 với giá gấp 8,3 lần giá chào. Đây cũng là mức giá đất cao nhất của TP HCM và là mức giá kỷ lục tại Việt Nam hiện nay.
Lý giải về mức giá trên, ông Đỗ Anh Dũng viết trong “tâm thư”: “Đây thực sự là mức giá cao bất ngờ mà ngay cả bản thân tôi trước khi tham gia đấu giá cũng không bao giờ nghĩ đến. Nhưng thực tế, trong quá trình tham gia, đã có nhà đầu tư trả giá cao đến mức 20.000 tỷ đồng rồi bỏ cuộc. Từ đó, chỉ còn lại 1 nhà đầu tư nước ngoài và tôi tiếp tục tham gia đấu giá. Nếu tôi bỏ cuộc thì lô đất được tôi đánh giá là đẹp nhất khu Thủ Thiêm này sẽ thuộc về sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài. Trong suy nghĩ của tôi, lúc đó trào lên lòng tự hào dân tộc, danh dự của tập đoàn bất động sản trong nước mà tôi là một trong số đó, nên tôi đã quyết tâm trả giá cao hơn 700 tỷ đồng để giành quyền trúng đấu giá lô đất này”.
Cũng theo “tâm thư”, ông Đỗ Anh Dũng phải thay đổi toàn bộ kế hoạch đầu tư, kinh doanh và tài chính của Tân Hoàng Minh, cân đối đầy đủ tài chính của tập đoàn để bảo đảm đóng tiền theo đúng tiến độ. Ông cũng lên phương án thiết kế, kinh doanh mới cho phù hợp nhất để có hiệu quả, mặc dù lợi nhuận theo tính toán là khá thấp, không đúng với kỳ vọng ban đầu nhưng vẫn bảo đảm thu hồi được vốn đầu tư và giữ uy tín của tập đoàn…
“Sau khi trúng đấu giá, chúng tôi đã suy nghĩ và lắng nghe rất nhiều dư luận xã hội theo nhiều chiều khác nhau và thấy rằng kết quả trúng đấu giá ở mức cao như vậy, có thể dẫn đến hệ lụy không tốt. Đặc biệt, sau khi tiếp thu ý kiến của Bộ trưởng Bộ Tài chính…, chúng tôi nghiêm túc kiểm điểm và nhận thấy rằng việc trúng đấu giá như vậy dẫn đến sự xáo trộn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung…”; “tâm thư” nêu lý do xin chấm dứt hợp đồng mua bán.
Trước đó, chủ tịch Tân Hoàng Minh từng phát biểu rằng đất của Việt Nam cần phải đắt như Hồng Kong hay Singapore. Thực tế, khi giá BĐS trở nên đắt đỏ thì khi đó một lượng lớn người dân ở khu vực trung lưu và thu nhập thấp không thể có nhà để ở. Chưa kể, toàn bộ thu nhập của tầng lớp trung lưu phải để dành cho nhu cầu nhà ở; khi đó tiêu dùng của tầng lớp trung lưu sẽ bị thắt chặt, nền kinh tế không thể phát triển được nếu sức tiêu dùng yếu. Thực tế, giá nhà đất cao ngất ngưởng là thất bại chính sách và thể chế của chính phủ; nó là nỗi xấu hổ, không phải niềm tự hào của dân tộc.
Một phát ngôn thiếu hiểu biết trầm trọng về kinh tế học và chính trị như vậy (thực tế là có hại cho thị trường, có quốc gia, dân tộc) lại được cổ suý như thể đó là xuất phát từ tình yêu đất nước và dân tộc là điều đáng trách; không chỉ với ông chủ của Tân Hoàng Minh mà còn với các phương tiện truyền thông hay chuyên gia kinh tế cổ vũ hoặc im lặng trước tư duy gây hại này.
Tuy nhiên, hiện giờ có vẻ như ông chủ của Tân Hoàng Minh đã thay đổi suy nghĩ ban đầu, như giải thích của công ty này trong việc bỏ thầu. Việc từ bỏ thầu ở mức giá khủng vì lo lắng dẫn đến nhiều hậu quả không tốt cho thị trường; ở phương diện kinh tế và thể chế, thì quả là tích cực.
Nhưng với mức trúng thầu giá trên trời, thì mặt bằng giá mới đã được thiết lập xong tại Sài Gòn trong những tháng ngày náo loạn vừa qua.
Nên có tội danh ‘lũng loạn thị trường bất động sản’?
Sau sự việc trên, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân đã đề nghị Bộ Tư pháp xem xét định ra tội danh mới là tội “lũng đoạn thị trường bất động sản”. Theo ông, Tân Hoàng Minh có những dấu hiệu ‘lũng đoạn’ thị trường như sau:
- Thổi giá đất
- Đánh bóng thương hiệu doanh nghiệp
- Cấu kết Ngân Hàng chiếm đoạt tiền vay
Theo ông, ngoài việc trục lợi ra thì việc lũng đoạn thị trường bất động sản còn có thể khiến thay đổi trật tự quản lý nhà nước. Thiệt hại ở đây chính là nhà nước và người dân, đặc biệt là dân nghèo không có nhà ở rất khó tiếp cận đất đai, nhà ở với giá cao ngất ngưởng.
Tác động của việc đẩy giá BĐS đã gây ra “cục máu đông” nợ xấu cho hệ thống tài chính. Không chỉ dừng lại ở tác động trên mà còn các khía cạnh khác của nền kinh tế như đóng băng thị trường BĐS, suy giảm tăng trưởng kinh tế, quyền mưu cầu nhà ở của người dân…
Theo đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân, vấn đề bức xúc hiện nay trong quản lý đất đai trong quản lý nhà nước chính là năng lực quản lý của bộ máy và cán bộ các cấp. Về nguyên lí, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân mà nhà nước làm đại diện. Nhưng nhà nước là ai? Là tổ chức hay cá nhân thì hiện nay đang có lạm dụng. Người ta nhân danh tập thể để làm những chiêu trò. Đặc biệt là cá nhân trá hình tập thể. Ví dụ doanh nghiệp “đi đêm” với người đứng đầu – trong khi đó người đứng đầu chi phối tập thể, để rồi cuối cùng bỏ phiếu thông qua việc chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, rồi thay đổi quy hoạch.
Vấn đề trầm trọng của BĐS Việt Nam là các xung đột lợi ích quá lớn. Thực tế chính sách hiện nay là UBND Tỉnh được toàn quyền thay đổi quy hoạch, đổi giá đất, thu hồi đất, bán đất cho doanh nghiệp để thực hiện quy hoạch trong cùng một nhiệm kỳ. Trong khi đó, UBND Tỉnh lại chính là cơ quan xác định giá đền bù, giá trị đất đai, chọn nhà thầu. Họ cũng đồng thời là cơ quan có quyền lực giám sát chính bản thân họ trong các quyết định nhà nước về đất đai.
Xung đột lợi ích đã khiến đất đai trở thành mâu thuẫn lớn nhất trong xã hội Việt Nam. Hơn 70% các vụ án tranh chấp tại toà án liên quan đến đất đai. Xung đột lợi ích cũng khiến giá đất đai bị thổi phồng bởi các mối quan hệ thân hữu giữa doanh nghiệp lớn với chính quyền địa phương. Một tài nguyên quan trọng nhất của quốc gia bị lãng phí, bị tận thu và tham nhũng trầm trọng.
Không biết liệu liệu tội danh ‘Lũng đoạn thị trường BĐS’ như đại biểu Quốc hội đã đề xuất ở trên có bao gồm các quan chức từ trung ương đến địa phương (chứ không chỉ doanh nghiệp, cá nhân) có các quyết định chính sách liên quan đến đất đai gây ra hậu quả nghiêm trọng cho thị trường hay không?
Ngọc Minh