Bảo Nguyên
Dù chính quyền Trung Quốc đang rất muốn kích thích tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản nhằm duy trì sự vững mạnh của nền kinh tế, nhưng xu hướng suy thoái của lĩnh vực này là điều khó có thể được đảo ngược. Thực tế là, thị trường nhà ở Trung Quốc đã chạm tới điểm bão hòa, niềm tin của thị trường đã giảm đáng kể. Nếu không có sự can thiệp của chính phủ, có thể giá bất động sản Trung Quốc đã bị hạ thấp từ lâu.
Xem nhanh
Sự suy giảm khó có thể đảo ngược
Các chính quyền địa phương trên khắp Trung Quốc đang tiến hành nhiều biện pháp khác nhau để kích thích tăng trưởng trong thị trường bất động sản đang chao đảo, sau vụ vỡ nợ của một số ông lớn bất động sản trong hai năm qua.
Tuy nhiên, các chuyên gia tin rằng sự bão hòa của thị trường nhà ở Trung Quốc, cùng với niềm tin của nhà đầu tư thấp, có nghĩa là sự suy giảm của lĩnh vực bất động sản khó có thể được đảo ngược.
Theo một bài báo đăng vào ngày 15/09 bởi Securities Daily, một cơ quan ngôn luận của nhà nước về thông tin trong lĩnh vực tài chính, tính đến ngày 14/09, ít nhất 120 thành phố và khu vực trên khắp Trung Quốc đã nới lỏng các yêu cầu vay thế chấp đối với một số người mua nhà trong chương trình Quỹ Dự liệu Nhà ở (HPF). Số lượng các khoản vay HPF cũng đã tăng lên, và các gia đình ba con đang được ưu tiên hơn.
Ngoài ra, Ngân hàng Trung ương của Trung Quốc đã thông báo vào ngày 30/09 rằng họ sẽ giảm lãi suất cho các khoản vay HPF xuống 0.15 điểm phần trăm cho những người mua nhà lần đầu tiên, bắt đầu từ ngày 01/10.
Tại Trung Quốc, Quỹ Dự liệu Nhà ở là một chương trình tiết kiệm bắt buộc để mua nhà. Chương trình bảo hiểm xã hội cũng cung cấp các khoản thế chấp với lãi suất được trợ cấp.
Thị trường nhà ở Trung Quốc đã bão hòa
Wang Xiaolu, Phó Giám đốc Viện Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia Trung Quốc (NERI), cho biết tại Diễn đàn Tài chính Phượng Hoàng 2022 vào ngày 21/09 rằng thị trường nhà ở Trung Quốc đã đạt đến điểm bão hòa, khi diện tích sàn nhà ở, bao gồm các bất động sản bỏ trống, các dự án đang triển khai và diện tích đang sử dụng, đã đạt 54 mét vuông (581 foot vuông) trên đầu người. Đáng chú ý, định nghĩa về diện tích sàn nhà ở ở Trung Quốc bao gồm các khu vực như ban công, sân lát và tầng hầm.
“Trung bình 1,59 tỷ mét vuông được xây dựng hàng năm trong ba năm qua”, Phó giám đốc Wang nói tại diễn đàn. “Để đạt được mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa 75% vào năm 2035, chúng ta chỉ cần xây dựng 1,05 tỷ mét vuông mỗi năm”.
Ngoài ra, theo ông Fu Linghui, giám đốc phòng Thống kê Kinh tế tại Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS), thị trường bất động sản “hiện vẫn đang trên đà suy giảm”.
“So với cùng kỳ năm ngoái, đầu tư vào bất động sản của Trung Quốc đã giảm 7,4% trong tám tháng đầu tiên”, ông Fu nói trong một cuộc họp báo vào ngày 16/09.
Niềm tin thị trường đã giảm đáng kể
Ông Qu Kai, một nhà bình luận về các vấn đề thời sự tại Nhật Bản, nói với The Epoch Times rằng việc thiếu các lựa chọn đầu tư đáng tin cậy ở Trung Quốc đã khiến các nhà đầu tư tập trung vào bất động sản như một khoản đầu tư, thay vì xét đến tính sử dụng thực tế của bất động sản. Hiện tượng này khiến thị trường bất động sản không thể phục hồi trở lại.
“Bất động sản của Trung Quốc được coi như một khoản đầu tư tài sản hơn là, chẳng hạn, nó sẽ được sử dụng như thế nào, và điều này khiến sự phát triển bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với nền kinh tế Trung Quốc, vì bất động sản là một trong số ít lựa chọn ‘đáng tin cậy’ mà các nhà đầu tư có thể lựa chọn”, ông Qu cho biết trong một cuộc phỏng vấn với ấn bản Trung Quốc của The Epoch Times.
“Tuy nhiên, sau các vụ vỡ nợ, hoặc thậm chí là vỡ nợ chéo, của Evergrande Group, Fantasia Holdings, China Fortune Land Development và các nhà phát triển bất động sản nổi tiếng khác, niềm tin của thị trường đã giảm đáng kể, và ngay cả khi các nhà phát triển bất động sản quyết định bắt đầu các dự án mới ngay bây giờ , việc xác định giá trị thị trường của bất động sản, thứ sẽ ảnh hưởng đến bất động sản khi xét đến tài sản thế chấp, là một thách thức ”, ông Qu nói.
Kỷ nguyên thịnh vượng của bất động sản có thể đã kết thúc
Một tấm biển của nhà phát triển bất động sản Trung Quốc Fantasia Properties ở Bắc Kinh, Trung Quốc vào ngày 05/10/2021. (Ảnh: JADE GAO / AFP qua Getty Images)
Ông Fu Peng, nhà kinh tế trưởng của công ty môi giới chứng khoán hàng đầu Trung Quốc Northwest Securities, cũng chia sẻ quan điểm tương tự tại Diễn đàn Tài chính Phượng Hoàng, lưu ý rằng lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc có thể phải suy giảm để giảm rủi ro liên quan đến việc mở rộng quy mô khổng lồ của lĩnh vực này trong thập kỷ qua.
“Đừng ảo tưởng về một giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ khác”, ông nói. “Về mặt kỹ thuật, kỷ nguyên thịnh vượng của lĩnh vực bất động sản có thể đã kết thúc”.
Theo NBS, so với tháng trước, các thành phố cấp một – Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến – đã chứng kiến mức giá bán trung bình của các căn hộ nhà ở tăng nhẹ trong tháng 8, trái ngược với các thành phố cấp hai và cấp ba, những khu vực chứng kiến mức suy giảm.
Ở Trung Quốc, các thành phố được phân loại không chính thức thành hệ thống năm cấp dựa trên sự phát triển kinh tế, với các thành phố cấp một thường là lớn nhất và giàu có nhất.
Theo NBS, mặc dù giá bán trung bình của các căn hộ nhà ở trong các thành phố cấp một tăng nhẹ trong tháng 8, nhưng tốc độ tăng trưởng đã chậm lại ở các thành phố khác ngoài Thượng Hải trong những tháng gần đây.
Ngoài ra, nhiều thành phố cấp hai và cấp ba đã hạ thấp yêu cầu về khoản thanh toán ngay đối với những người mua quan tâm đến bất động sản thứ hai.
Can thiệp của chính phủ duy trì giá bất động sản
Trước tình hình suy thoái bất động sản ở Trung Quốc, ông Qu cho biết ông tin rằng sự can thiệp của ĐCSTQ vào lĩnh vực bất động sản — một nỗ lực thúc đẩy và duy trì một nền kinh tế vững mạnh — thực sự là một yếu tố chính trong việc duy trì giá bất động sản.
Ông nói: “Nếu bong bóng bất động sản của Trung Quốc đổ vỡ giống như cuộc khủng hoảng tài chính Hàn Quốc năm 1997, tức là khi nhà cửa trở thành có giá trị âm [sau khi trừ đi các khoản nợ tạo ra bởi bất động sản đó] đối với mọi người, thì ngành ngân hàng ở Trung Quốc cũng sẽ sụp đổ một cách hệ thống”.
Lo sợ sụp đổ đã thúc đẩy sự can thiệp của chính phủ, ông Qu nói: “Khi nhìn thấy khả năng đó, Bắc Kinh đã phải giữ giá cao và thậm chí cấm các nhà phát triển bất động sản hạ giá. Nếu thị trường tự điều chỉnh dựa trên cung và cầu, thì tình trạng dư thừa bất động sản ở Trung Quốc hẳn đã hạ thấp mức giá [của bất động sản] sớm hơn nhiều”.
Bảo Nguyên
Theo Kathleen Li & Ellen Wan – The Epoch Times