Nhà ở Úc lên giá dữ dội

Sau 17 tháng xuống giá thê thảm, nhà tại Úc đã lên giá. Lên giá dữ dội. Chỉ trong ba tháng vừa qua, nhà ở Melbourne đã lên giá 6.4%. Còn nhà ở thành phố đông dân nhất nước Úc cũng đã lên giá 6.2%. Đáng nói hơn, lần đầu tiên kể từ đầu năm 2018, trong tháng 11 năm nay nhà ở Perth Tây Úc đã lên giá.

Thời sự hôm nay xin gởi tặng chủ nhà tại Úc những nụ cười rạng rỡ và nhiều điều phấn khởi khi năm mới 2020 lú dạng.

Lấy lại phân nửa những gì mất mát

Như đã nói trên, trong ba tháng vừa qua, chủ nhà ở hai thành phố lớn nhất nước Úc đã lấy lại gần phân nửa những gì đã mất trong hai năm 2018-19. Vui mừng nhất là chủ nhà ở thành phố ngày bốn mùa. Chỉ trong ba tháng gần đây, giá nhà ở Melbourne đã lấy lại được 6.4%. Đây là tỷ lệ cao nhất Úc và người ta không ngờ giá nhà tại đây đã phục hồi nhanh đến thế! Riêng trong bốn tuần lễ của tháng 11.2019,nhà Melbourne đã lên thêm 2.2%. Với tỷ lệ này, giá một ngôi nhà thường thường bậc trung ở mức $666,883. Nếu bạn đọc đang ở trong ngôi nhà cao giá hơn mức này thì có thể hãnh diện nhà của mình ở trên mức bình thường tại Melbourne rồi đó. Xin chúc mừng.

Trong khi đó, nói về tỷ lệ lên giá nhà trong ba tháng thì Sydney đã thua Melbourne: Melbourne lên 6.4%; Sydney lên 6.2%. Tuy nhiên nói về tỷ lệ trong tháng 11 thì nhà ở Sydney đã lên giá cao nhất: 2.7%. 2.7% là tỷ lệ lên giá cao nhất cho chủ nhà ở Sydney kể từ 31 năm nay. Hurah! Với tỷ lệ này, một ngôi nhà thường thường bậc trung ở Sydney hiện nay giá ở mức $840,072 Úc kim. Hơn nữa, Sydney là nơi có giá nhà cao nhất Úc. Thấp nhất là nhà ở Dawin. Nơi đây, một ngôi nhà thường thường bậc trung giá chừng $388,018 Đô la.

Nhìn vào tường trình về giá nhà mới nhất do công ty Corelogic phát hành trong tuần này, chúng ta thấy trong ba tháng vừa qua nhà lên giá hạng ba nước Úc là ở Canberra. Nhà ở thủ đô liên bang Úc đã lên giá 3.2%. Chỉ trong tháng 11 năm nay, chủ nhà ở đây đã thấy nhà của mình lên giá 1.6% và coi như đạt đến đỉnh. Hơn nữa, nhà ở thủ đô liên bang Úc còn được coi là mắc hạng ba tại Úc. Giá một ngôi nhà thường thường bậc trung ở Canberra bây giờ ở mức $611,841 Úc kim.

Vẫn tính giá nhà trong ba tháng gần đây, nhà tại Hobart, Brisbane, và Adelaide đều mang những con số dương. Nhà ở Hobart lên 2.8% đạt mức thường thường bậc trung $474,186. Nhà ở Brisbane lên 1.8%, đạt mức thường thường bậc trung $497,491. Nhà ở Adelaide lên 0.9%, đạt mức thường thường bậc trung $433,845.

Như vậy, trong tám thành phố lớn tại Úc đã có 6 nơi nhà lên giá. Còn lại hai nơi chưa mang nụ cười cho chủ nhà là Perth và Dawin. Ở Perth (như đã nói trên) nhà đã lên giá trong tháng 11.2019. Nhưng tính chung cả ba tháng thì nhà ở đây vẫn tiếp tục xuống. Và xuống thêm 7.7%. Trong khi đó nhà ở thủ phủ lãnh thổ Bắc Úc trong tháng 11.2019 vẫn tiếp tục xuống. Xuống thêm 1.2%. Thế là trong ba tháng Chín, Mười và Mười Một, chủ nhà tại Dawin mất mát thêm 1.1%.

Với một người mới mua nhà cách đây đúng 12 tháng thì họ đã thấy rủng rỉnh nếu không phải là người mua nhà ở Dawin và Perth. Thật vậy, dù bị hơn nửa năm méo mặt vì nhà xuống giá, ai làm chủ nhà chỉ một năm qua ở Hobart đã thấy rủng rỉnh vì nhà đã lên giá 4.2%. Cũng thế, là chủ nhà ở Canberra (lên 3%), Melbourne (lên 2.2%), Sydney (lên 1.6%). Còn chủ nhà một năm ở Brisbane chỉ sứt mẻ chút đỉnh (xuống 0.5%).

Thật ra, mua nhà kiếm lời là công cuộc đầu tư lâu dài. Nói chuyện lời lỗ thì phải lấy từ mức 5 năm trở lên. Thật vậy, trong năm năm qua ai mua nhà ở Úc cũng đều lời, trừ chủ nhà tại Dawin và Perth. Chủ nhà ở Dawin bỏ ra $100 Đô la mua nhà thì đã lỗ $30 (30.8%). Chủ nhà ở Perth đã thấy giá nhà nhích lên tí tẹo trong tháng 11 năm nay nhưng tính sổ năm năm vừa qua vẫn còn lỗ 20.6%. Dư lại, trong năm năm qua nhà các nơi khác đã mang về khá bộn tiền lời cho ông bà chủ. Bộn nhất là chủ nhà ở Hobart. Trong năm năm qua, Hobart đã mang về cho chủ nhà 43.1% tiền lời. Trong khi đó chủ nhà ở Melbourne bỏ ra $3 mua nhà, đã lời $1: 29.7%.

Nói về nhà ở Sydney. Chúng ta nghe nói nhà ở nơi đây đã từng lên giá dữ dội. Nhưng cũng tại nơi đây nhà đã xuống giá thê thảm trong hai năm 2018-19. Vì vậy, trong năm năm qua nhà ở Sydney chỉ mang về cho chủ số lời 22.2%. Con số này còn thấp hơn so với tiền lời nhà ở Canberra đã mang về cho chủ. Đứng hạng ba về tỷ lệ tiền lời là nhà ở thủ đô liên bang Úc: trong năm năm qua nhà ở Canberra đã mang về cho chủ 23.7%. Dư lại chủ nhà ở hai thành phố Adelaide và Brisbane cũng đã lời chút đỉnh. Adelaide lời 10.4%. Brisbane lời 8.1%. Có còn hơn không!

Nguyên do nhà lên giá

Theo ông Tim Lawless, giám đốc công ty theo dõi giá nhà Corelogic, ba nguyên do chính đã khiến cho nhà lên giá ở Úc. Một là ngân hàng Trữ Kim Úc ba lần cắt giảm lãi suất. Hai là các chủ nợ được APRA nới tay. Ba là liên đảng trở lại cầm quyền trong lần tổng tuyển cử vào tháng Năm năm nay.

Trong năm nay, đã ba lần ngân hàng Trữ Kim Úc giảm lãi suất chính thức. Nhờ mỗi lần cắt giảm 0.25%, lãi suất chính thức hiện thời ở mức 0.75%. Đây là mức thấp nhất kể từ những năm 1950. Vào chiều thứ Ba tuần này, ban quản trị Ngân Hàng Trữ Kim Úc đã họp và ra thông cáo giữ nguyên lãi suất chính thức ở mức hiện hành. Với lãi suất chính thức thấp té, chủ nhà ngày nay chỉ còn phải đóng hụi chết dưới mức 3%.

Ngoài phân lời thấp, ngày nay chúng ta còn dễ vay tiền mua nhà hơn trước. Trước đây APRA (viết tắt từ The Australian Prudential Regulation Authority) ra lệnh cho chủ nợ phải nắm chặt đằng đuôi bằng cách tính trước ‘rủi lãi suất lên 7% thì con nợ còn đủ sức không’. Vì tính toán này khá đông người có thu nhập khấm khá, sẵn sàng tiền đặt cọc và tìm được nhà ưng ý nhưng vẫn không vay được tiền. Nay APRA chỉ đòi chủ nợ cộng thêm 2% vào phân lời hiện hữu (gọi là serviceability buffer). Thế là người vác chiếu đi vay tiền dễ thở hơn.

Ít nhà bán

Một lý do khác giúp cho giá nhà lên là không còn nhiều nhà mới tinh được rao bán nữa. Trong lúc không còn nhiều nhà mới tinh đổ vào thị trường thì chủ nhà hiện hành cũng không bán tháo bán đổ như thủa lãi suất dọt lên đến mức 17% dưới thời tổng trưởng kinh tế tài ba Paul Keating.

Trong tháng 11 đã thấy nhiều nhà treo bảng FOR SALE hơn. Nhưng so với cùng thời điểm này vào năm ngoái thì vẫn còn ít nhà bán đến 12.4%. Hơn nữa, số nhà bán hiện nay bị coi là thấp nhất kể từ năm 2009. Thành ra, ai muốn mua nhà thì ít được lựa chọn. Vì ít nhà bán nên chủ có thể ‘làm eo’ hơn. Cùng một lúc các tin tức đồn dập nào là lãi suất có thể xuống thấp hơn nữa, nào là giá nhà đã lên dữ dội — khiến cho người mua thêm phần hối hả. Thật vậy, trong tháng 11 ở Sydney chỉ có thêm 6,879 nhà ‘lên list’. Nếu tính tất cả nhà đang rao bán ở Sydney thì người mua chỉ được quyền lựa chọn trong số 24,360 nhà. Nói khác, ai mua nhà ở Sydney vào hôm nay bị giới hạn quyền lựa chọn đến 23.1% so với cách đây 12 tháng. Người mua nhà ở Melbourne được nhiều lựa chọn hơn: họ được chọn đến 32,862 ngôi nhà vì trong tháng 11 lại có thêm 8,603 nhà được ‘lên list’. Nhưng so với 12 tháng trước đây, người mua nhà vẫn bị ít lựa chọn đến 15.7%. Nhớ lại vào năm 2015 khi giá nhà ở Melbourne đạt đến mức cao nhất thì con số nhà FOR SALE thấp hơn con số hiện nay tí chút. Điều này cho thấy: rồi ra người ta sẽ thấy đông đảo người mua tập trung trước các ngôi nhà treo bảng FOR SALE như thủa năm 2015.

Tình trạng hiếm nhà bán cũng xảy ra ở Brisbane, Adelaide, Perth, Dawin và Canberra. Trong tháng 11, số nhà ở Brisbane bắt đầu ‘lên list’ bị coi là thấp nhất kể từ năm 2012. Còn ở Adelaide thì số nhà bắt đầu rao bán trong tháng 11 thấp nhất kể từ năm 2007. Hình như ai đã chộp được nhà ở Hobart khi thị trường địa ốc ở đây nóng bỏng thì bây giờ giữ chặt lấy. Trong tháng 11 chỉ có chừng 1,000 ngôi nhà ở đây bắt đầu ‘lên list”. Đây là con số chỉ bằng phân nửa số nhà thường được treo bảng FOR SALE ở đây.

Nhìn chung, hiện tại ở Úc đang có 109,957 nhà FOR SALE. Con số này thấp thua cách đây 12 tháng đến 15.3%.

Dân Úc bị FOMO

Vào cuối tuần sau chót của tháng 11 năm nay, đã có chừng 3,000 nhà trên toàn nước Úc treo bảng AUCTION. Con số này chưa nhiều nhưng nhưng tỷ lệ gõ búa rất cao.

Ở Úc, thước đo nhịp độ nhộn nhịp của thị trường địa ốc chính là tỷ lệ gõ búa trong các cuộc đấu giá nhà. Khi trăm nhà treo bảng AUCTION mà có 60 nhà được gõ búa bán đi thì thị trường địa ốc được coi là bình thường. Thấp hơn số này thì người ta bắt đầu lo. Nếu xuống càng thấp thì cang thấy tiêu điều ở chốn mua bán nhà cửa. Vào tháng 11 năm ngoái, trăm nhà đấu giá chỉ có hơn 41 nhà được gõ búa (41.3%). Quả là thê thảm! Khi tỷ lệ gõ búa cao hơn 60% thì thị trường địa ốc nhộm nhịp. Càng cao thì càng nhộn nhịp. Vào cuối tuần qua, trăm nhà treo bảng AUCTION đã có gần 79 nhà được gõ búa (78.9%). Con số này cho thấy thị trường địa ốc ở Úc đã nhộn nhịp. Nhộn nhịp nhất là ở Sydney (84.7% được gõ búa). Kế tiếp, là ở Hobart (80% nhà đấu giá được gõ búa). Hạng ba ở Melbourne (78.3% được gõ búa). Ở Melbourne lại có ba khu vực được coi là có nhiều nhà AUCTION nhất nước Úc. Đó là Glen Waverly, Reservoir và Preston. Thấp nhất về tỷ lệ gõ búa là ở Brisbane. Trong cuối tuần qua, trăm nhà treo bảng AUCTION ở thành phố nắng ấm, chỉ có chừng 55 nhà được gõ búa (54.8%).

Theo tường trình từ CoreLogic, hiện nay số nhà rao bán tại Úc đã thua con số năm ngoái đến 17%. Lý do là chủ nhà còn chờ cho tới khi giá nhà lên tới đỉnh mới … thảy. Ngược lại, người mua thì háo hức vì rơi vào tình trạng các nhà tâm lý học gọi là FOMO. FOMO viết tắt từ ‘fear of missing out, sợ bị hụt’.

Tương lai sáng lạn trong năm 2020

Nhìn lại giá nhà từ tháng Sáu cho đến nay, ông Tim Lawless — giám đốc công ty theo dõi giá nhà Corelogic – cho rằng: chỉ cần vài tháng nữa, giá nhà tại Úc nói chung hay tại hai thành phố lớn Sydney và Melbourne nói riêng sẽ đạt tới đỉnh cao mới. Thật vậy, nhà ở Melbourne đã lấy lại hơn phân nửa những gì đã mất trong hai năm 2018-19. Hiện nay, nhà ở thành phố ngày bốn mùa chỉ còn chưa tới 4% là tới đỉnh. Ông Tim Lawless cho rằng chắc là chỉ cần hai tháng nữa là chủ nhà ở đây nổ sâm banh ăn mừng.

Trong khi đó, cũng theo ông giám đốc Corelogic, chủ nhà ở Sydney chắc là phải chờ thêm chừng bốn tháng nữa mới… lên tới đỉnh. Hiện nay, giá nhà ở thành phố đông dân nhất Úc đã phục hồi nhiều, nhưng vẫn còn thua lúc lên tới đỉnh hồi năm 2017 đến 8%. Thôi thì chủ nhà ở Sydney cứ vui vẻ ăn cái tết Tây, rồi thủng thẳng ăn cái Tết ta — trước lễ Phục sinh năm nay ta sẽ nổ sâm banh.

Sau khi đạt tới đỉnh cao mới, giá nhà ở hai thành phố này chắc sẽ tiếp tục một đường đi lên. Kinh tế gia Shane Oliver, làm việc cho AMP Capital cho rằng trong năm 2020 nhà ở Sydney và Melbourne có thể lên giá từ 10 cho đến 15%. Hurah! Thật ra, ông Shane Oliver xem chừng dè dặt khi đưa con số ấy. Còn ông Tim Lawless cho hay: năm mới có thể mang lại cho chủ nhà ở hai thành phố lớn nhất Úc đến hơn 20%.

Nếu trong đợt xuống giá vừa qua, nhà càng xịn càng bị vùi dập thì khi phục hồi các ngôi nhà xịn này càng được hưởng lợi. Ở Melbourne, đang nóng lên những ngôi nhà ở gần trung tâm buôn bán chính, nằm về phía Đông. Nhà xịn ở Melbourne đã lên giá 8.1% (trong khi nhà rẻ tiền chỉ lên 4.2%). Ở Sydney đang lên giá cao nhất là nho ở Sydney’s Hills và nội thành phía Tây, gần Harbour. Nhà xịn ở Sydney đã lên giá 7.4% (trong khi nhà rẻ tiền chỉ lên giá 3.8%). Một trong những nguyên do nhà xịn ở Úc lên giá mạnh là có đông người tìm mua hơn. Thật vậy, vì lãi suất thấp và người ta dễ vay tiền nên ai ai cũng tìm đến chỗ sang hơn mà mua nhà.

Quả tình đây là cơ hội vàng cho nhiều người bắt đầu dựng nghiệp ở Úc để nghĩ chuyện ‘tiến thân trong xã hội mới, social mobility’. Đây là chuyện người Việt Nam mình đã nghĩ tới. Chắc là Cổ Nhuế phải dành ra dịp nào khác để thưa với bạn đọc về chuyện này.

Cổ Nhuế