Kathleen Li và Ellen Wan
Số liệu thống kê mới đây của ngân hàng trung ương Trung Quốc cho thấy sự nhiệt tình của người mua nhà đã giảm mạnh. Bất kể việc giảm giá và các ưu đãi, thị trường nhà ở lớn nhất thế giới này vẫn tiếp tục sụt giảm, và lĩnh vực ngân hàng của Trung Quốc đang chịu tác động từ hai phía, khi cả tình trạng vỡ nợ và trả trước hạn đều tăng. Trong khi đó, các nhà phát triển của Trung Quốc đang bắt đầu thể hiện sự căng thẳng, với đại tập đoàn địa ốc Wanda Group đã trở thành tâm điểm trong tuần này khi giá trị trái phiếu bằng USD của họ đã bị sụt giảm.
Theo China Index Academy, một viện nghiên cứu địa ốc, vào đầu năm 2023, thị trường địa ốc Trung Quốc đã có một sự phục hồi ngắn khi các chính quyền địa phương trên cả nước ban hành các chính sách cứu trợ lĩnh vực địa ốc vốn đang sa sút. Đến cuối tháng Tư, lãi suất vay thế chấp đối với người mua nhà lần đầu tại hơn 40 thành phố đã giảm xuống dưới 4%.
Tuy nhiên, sau một triển vọng lạc quan hồi tháng Ba, doanh số bán hàng của tháng Tư không đáp ứng được kỳ vọng của các nhà phân tích.
Theo Báo cáo Thống kê Tài chính tháng 04/2023 do ngân hàng trung ương Trung Quốc công bố hôm 11/05, các khoản vay thế chấp đã giảm đi 241.1 tỷ nhân dân tệ (33.8 tỷ USD) trong tháng Tư. Trong số đó, các khoản vay trung và dài hạn của các gia đình, chủ yếu là vay thế chấp, đã giảm đi 115.6 tỷ nhân dân tệ (16.2 tỷ USD), trong khi các khoản vay thế chấp ngắn hạn đã giảm 125.5 tỷ nhân dân tệ (17.6 tỷ USD).
Số liệu thống kê công khai cho thấy doanh số bán nhà đã thuộc sở hữu trước đây tại các thành phố lớn nhất của Trung Quốc đều cho thấy mức giảm hai con số trong tháng Tư. Trong số đó, Bắc Kinh giảm 37.3%; Hàng Châu giảm 32.7%; Thượng Hải giảm 26.71%; và Nam Kinh giảm 13%. Mức giảm tệ nhất là ở Hợp Phì, với 40%.
ĐCSTQ kìm hãm việc giảm giá
Thị trường nhà ở suy yếu buộc các nhà phát triển phải giảm giá. Tuy nhiên, hai nhà phát triển địa ốc ở Côn Sơn, Trung Quốc đã bị cơ quan quản lý Trung Quốc phạt vì giảm giá với một biên độ lớn, mà theo các nhà quản lý, họ đã “phá vỡ trật tự bình thường của thị trường địa ốc và gây bất ổn xã hội.”
Nhà bình luận các vấn đề thời sự sống tại Nhật Bản Qu Kai nói với The Epoch Times hôm 13/05: “Lý do mà chính quyền [Trung Quốc] không cho phép các nhà phát triển địa ốc hạ giá là rất đơn giản. Phản ứng dây chuyền do giảm giá sẽ ngay lập tức làm vỡ bong bóng thị trường địa ốc Trung Quốc, gây ra một loạt cuộc khủng hoảng kinh tế mà ĐCSTQ sẽ khó quản lý được.”
Ông Qu tin rằng cuộc khủng hoảng địa ốc hiện nay sớm hay muộn sẽ ảnh hưởng đến các ngân hàng và cuối cùng sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ chế độ cầm quyền này, vì ĐCSTQ sẽ không thể duy trì được doanh thu của mình thông qua thị trường địa ốc.
Trên bờ vực sụp đổ
Trung Quốc là thị trường nhà ở lớn nhất thế giới. Theo ước tính từ “Báo cáo Giá trị Thị trường Nhà ở Trung Quốc năm 2021” của nhà kinh tế học nổi tiếng Nhậm Trạch Bình (Ren Zeping), giá trị thị trường nhà ở của quốc gia này là 62.6 ngàn tỷ USD vào năm 2020, so với 33.6 ngàn tỷ USD ở Hoa Kỳ, 10.8 ngàn tỷ USD ở Nhật Bản, và 31.5 ngàn tỷ USD ở Vương quốc Anh, Pháp, và Đức cộng lại. Ông Nhậm là một cựu kinh tế gia tại Trung tâm Nghiên cứu Phát triển của Trung Quốc.
Theo “Báo cáo sự Giàu có của Trung Quốc năm 2022” của ông Nhậm, giá trị thị trường của thị trường nhà ở Trung Quốc đạt 476 ngàn tỷ nhân dân tệ (khoảng 73.8 ngàn tỷ USD) vào năm 2021. Con số này thể hiện mức tăng 17.9% về tổng giá trị thị trường so với năm 2020.
Khi xem xét tỷ lệ giá trị thị trường của nhà ở trên GDP, thì giá trị thị trường nhà ở của Trung Quốc năm 2020 đã là 414%, cao hơn mức 391% của Nhật Bản trước khi bong bóng nhà đất vỡ vào những năm 1990.
Khi nền kinh tế Trung Quốc suy yếu và thị trường nhà ở thu hẹp, số lượng nhà bị tịch thu ở Trung Quốc đã tăng lên 606,000 trong năm 2022, tăng 35.7% so với năm trước (2021). Đồng thời, nhiều thành phố đã chứng kiến sự gia tăng lớn về số lượng danh sách rao bán địa ốc đã qua sở hữu.
Rủi ro sẽ được chuyển cho các ngân hàng
Ông Phương Kỳ (Fang Qi), một cựu chuyên gia tài chính kỳ cựu người Trung Quốc sống ở Vương quốc Anh, giải thích với The Epoch Times hôm 13/05: “Hậu quả của việc sụt giảm địa ốc và tình trạng vỡ nợ vay thế chấp nhà ở cuối cùng sẽ được chuyển cho các ngân hàng.”
Ông Phương nói rằng đối với các ngân hàng, có hai rủi ro liên quan đến các khoản vay thế chấp nhà ở. Cả hai tình huống này đều gây ra tổn thất và trực tiếp làm suy yếu tài sản của các ngân hàng.
Tình huống đầu tiên phát sinh khi chủ nhà không trả được nợ thế chấp. Một trong những lý do dẫn đến tình trạng vỡ nợ gia tăng ở Trung Quốc là tình trạng tẩy chay vay thế chấp đang diễn ra, với nhiều chủ nhà từ chối thanh toán cho những ngôi nhà chưa hoàn thành. Một bài báo trên New York Times vào tháng 08/2022 ước tính rằng cuộc tẩy chay này có thể ảnh hưởng đến 4% các khoản vay thế chấp hiện hữu.
Thứ hai là khi các chủ nhà trả hết nợ thế chấp sớm, như nhiều chủ nhà Trung Quốc – đang phải chịu mức lãi suất cao hơn – đang làm. Những người nắm giữ các khoản vay thế chấp đang sử dụng tiền tiết kiệm cá nhân của họ hoặc vay các khoản vay lãi suất thấp theo các chương trình kích thích kinh tế để mua hàng tiêu dùng đắt tiền hoặc để bắt đầu kinh doanh mới.
Các nhà phân tích ước tính rằng gần 700 tỷ USD các khoản vay thế chấp — gần 1/8 tổng dư nợ hiện hữu của Trung Quốc — đã được trả trước từ đầu năm 2022 khi các ngân hàng bắt đầu hạ lãi suất cho vay.
Trong điều kiện bình thường, xu hướng này sẽ giúp cho các ngân hàng dùng tiền mặt để tài trợ cho các khoản cho vay khác. Tuy nhiên, với tình hình hiện tại khi người tiêu dùng đang rất thận trọng trong việc chi tiêu, thì đây thực sự là một tin xấu đối với các ngân hàng. Họ không chỉ mất tiền đối với các khoản thế chấp hiện hữu, mà còn thiếu các khoản cho vay mới để tài trợ.
Hậu quả là việc thắt chặt tài trợ cho các công ty địa ốc, như ông Phương đã cảnh báo: “Việc các ngân hàng thắt chặt tài chính đối với lĩnh vực địa ốc sẽ khiến họ rơi vào tình trạng hỗn loạn hơn nữa, từ đó gây ra một vòng luẩn quẩn ảnh hưởng đến chất lượng tài sản và khả năng sinh lời của các ngân hàng. Nếu rủi ro này lan rộng đến một mức độ nhất định, thì các ngân hàng sẽ phát sinh một lượng lớn nợ xấu, dẫn đến phá sản.”
Các nhà phát triển địa ốc cảm nhận được tình trạng căng thẳng
Trong bối cảnh thị trường nhà ở Trung Quốc suy thoái, nhiều nhà phát triển địa ốc đang rơi vào tình trạng hỗn loạn. Hôm 28/04, đại công ty địa ốc Trung Quốc KWG Property đã đưa ra một thông báo cho biết họ đã không trả được 212 triệu nhân dân tệ (31 triệu USD) tiền nợ gốc đến hạn vào ngày hôm đó. Khoản nợ quá hạn này đã gây ra khoản nợ 31.2 tỷ nhân dân tệ khác (khoảng 4.36 tỷ USD) phải trả theo yêu cầu. Hai tuần sau, nhà phát triển này đã mất khả năng trả khoản thanh toán nợ đến hạn trị giá 119 triệu USD (pdf).
Ngay cả Wanda Group, một trong những đại công ty địa ốc lâu đời nhất và lớn nhất Trung Quốc, cũng bị đồn đoán là có nguy cơ vỡ nợ. Lợi suất của hai trái phiếu bằng USD do công ty con Wanda Properties Global được bán đã tăng trên 35% trong tháng Tư. Các nhà phân tích thị trường đã gọi sự gia tăng này là một dấu hiệu cho thấy những người đi vay đang gặp khó khăn trong việc gọi vốn mới, làm cho nguy cơ khủng hoảng nợ và vỡ nợ thêm trầm trọng.
Hồi cuối tháng Tư, Fitch Ratings đã đưa Wanda Commercial và Wanda Commercial Properties (Hồng Kông) vào danh sách theo dõi tiêu cực.
Hôm thứ Ba (23/05), Wanda Commercial đã gây chú ý với nhiều tin tức đáng lo ngại hơn khi một khoản trái phiếu trị giá 400 triệu USD đến hạn phải trả vào tháng Bảy đã giảm xuống còn khoảng 70 cent, “trên bờ vực của sự khốn khó,” như Bloomberg đã đưa tin trong bài báo có nhan đề “Khó khăn trong lĩnh vực địa ốc lại sâu sắc hơn khi những khó khăn của Trung Quốc lan rộng.”
Vân Du biên dịch