Bryan Jung
Sau khi chứng kiến hơn một thập niên tăng trưởng mạnh mẽ, các chủ sở hữu địa ốc hiện đang phải đối mặt với cuộc khủng hoảng địa ốc tồi tệ nhất kể từ năm 2008.
Kể cả trong những tháng đầu tiên của đại dịch, các khu vực trong nước như Florida đã có thể được hưởng lợi, khi hàng triệu người Mỹ rời khỏi các khu vực đô thị lớn để đến những địa điểm thân thiện hơn.
Mặc dù lượng người thuê nhà tạm thời giảm vào năm 2020, nhưng chủ sở hữu địa ốc ở các thành phố lớn như New York vẫn tiếp tục kiếm được doanh thu từ người thuê nhà thông qua hoạt động cho thuê căn hộ.
Tuy nhiên, lãi suất cho vay tăng, lạm phát cao, và nền kinh tế trì trệ cuối cùng đã khiến lĩnh vực địa ốc lao dốc.
Kinh doanh cho thuê nhà ở New York đã trở nên khó khăn
Ông Ben Carlos Thypin, một chủ sở hữu địa ốc chuyên cho thuê căn hộ ở thành phố New York, đã trò chuyện trên chương trình Odd Lots Podcast của Bloomberg hồi tháng Tư để thảo luận về những thay đổi gần đây trong thị trường địa phương này.
Giá căn hộ ở thành phố New York trong quý đầu tiên của năm 2023 đã đạt mức cao lịch sử khi mọi người đổ xô trở lại thành phố bất chấp tình trạng thiếu căn hộ.
Giá thuê ở New York vẫn tăng, nhưng đã giảm nhẹ trong những tháng gần đây, khi các căn hộ mới hơn xuất hiện, làm giảm bớt phần nào áp lực.
Ông Thypin nói rằng việc tăng lãi suất ít ảnh hưởng đến thị trường địa ốc New York, vốn dựa nhiều vào sự tăng giá hơn là vào lợi suất khai thác sử dụng.
Ông nói với Bloomberg rằng những thay đổi về dân số và chính trị trong vài thập niên vừa qua đã khiến giá thuê nhà ở thành phố New York trở nên rất đắt đỏ.
Kể từ cuối những năm 1960, giá trung bình của nhà loại dành cho một gia đình (single-family) hoặc căn hộ chung cư đã tăng lên, đẩy hàng triệu người sẽ trở thành chủ nhà ra khỏi thị trường người mua và chuyển sang thuê nhà.
Điều đó khiến thị trường cho thuê trở thành bộ phận duy nhất trong lĩnh vực địa ốc có nhu cầu và tăng trưởng không giới hạn, và nhiều người ngày càng lo ngại về việc tăng giá thuê trong tương lai.
Các chủ sở hữu địa ốc ở New York đổ lỗi cho sự ganh đua cạnh tranh giữa các chủ sở hữu nhà riêng, chính quyền thành phố, người thuê nhà, với chủ sở hữu địa ốc đã làm tăng chi phí nhà ở.
Ông Thypin nói rằng các nhóm ủng hộ chủ sở hữu nhà qua nhiều năm vận động hành lang thành công đã gây áp lực buộc chính phủ địa phương phải giữ thuế địa ốc ở mức thấp, thường bằng cách cho họ hưởng những ngoại lệ đặc biệt.
Ông nói rằng các quan chức thường bù đắp cho sự thâm hụt doanh thu này bằng cách buộc chủ sở hữu các tòa nhà chịu phần lớn gánh nặng khi tăng thuế địa ốc, nguyên nhân dẫn đến việc tăng thêm giá thuê nhà.
Ông nói, “Các chính quyền thành phố thực sự có rất ít đòn bẩy để tạo ra doanh thu ở đất nước này. Vì vậy, họ thường cần một chỗ nào đó để tạo ra doanh thu.”
Ông cũng lưu ý rằng trong những năm qua, ngày càng có nhiều người thuê nhà dài hạn đang có xu hướng trở thành những người chuyên đi thuê nhà, những người mà lẽ ra sẽ thành chủ sở hữu nhà nếu việc thuê như vậy xảy ra 30 năm trước đây.
Ông Thypin nói rằng làn sóng những người thuê nhà mới hiện đang đấu tranh với chủ địa ốc của họ, bằng việc thành lập tổ chức giống như những người chủ sở hữu nhà riêng đã làm trước đây, trở thành khối chính trị của riêng họ ở các tiểu bang như New York và California.
Các nhóm bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà cũng đã thúc đẩy luật ở những tiểu bang đó khiến chủ địa ốc khó mà có thể đuổi những người thuê nhà trễ hạn trả tiền nhà, cùng với các yêu cầu khác như các mức giới hạn giá thuê nhà.
Ông nói, việc sử dụng mạng xã hội trong thập niên qua đã cho phép nhiều người thuê nhà nói lên ý kiến của họ tốt hơn, khiến việc kinh doanh nhà ở trở nên rắc rối hơn đối với chủ địa ốc về lâu dài.
Kỷ nguyên địa ốc Florida bùng nổ thời đại dịch sắp kết thúc
Trong khi đó, ở West Palm Beach, Florida, ông Phil Nicozisis, một chủ sở hữu kiêm nhà phát triển địa ốc ở khu vực, đã chứng kiến việc kinh doanh của mình bùng nổ trong thời kỳ đại dịch trong bối cảnh dòng người di cư mới từ vùng Đông Bắc đổ về.
Ông nói với The Epoch Times rằng mặc dù dòng người vẫn đổ về Florida, nhưng ông nói rằng mọi thứ đang bắt đầu chậm lại một cách rõ rệt.
Trong năm qua, ông Nicozisis đã chứng kiến sự điều chỉnh giảm về giá cả, tốc độ giao dịch chậm lại, và nhiều lời đề nghị mà ông thường từng nhận được từ những người mua tiềm năng về giá chào bán, đã trở nên ít hơn.
Ông cũng cho rằng chi phí xây dựng tiếp tục tăng do khủng hoảng chuỗi cung ứng kéo dài, gây ảnh hưởng tiêu cực đến ngành địa ốc trên khắp nước Mỹ.
Ông Nicozisis nói rằng công ty của ông đã bị ảnh hưởng khi một khách hàng thương mại dài hạn bất ngờ rút lui khỏi một thỏa thuận lớn vì chi phí hoàn thiện tòa nhà tăng đột ngột.
Ông nói, “Tôi nghĩ rằng đây là điển hình cho những gì đang diễn ra trên khắp đất nước và thậm chí ngay cả ở Florida, nơi mà quý vị biết đấy, nơi mà một số người vẫn sẽ nói với quý vị là thị trường nóng như nòng súng, nhưng chúng tôi đã bị ảnh hưởng.”
Ông Nicosizis nói rằng tốc độ bán địa ốc trung bình của ông đang bắt đầu chậm lại và những danh sách căn hộ đơn lẻ chỉ một vài tháng trước đây từng nhận được nhiều lời hỏi mua mỗi ngày thì giờ đây đang mất thời gian lâu hơn để chốt hợp đồng.
Ông Nicozisis nói, “Năm ngoái, chúng tôi đã nhận được nhiều lời hỏi mua đối với một danh sách niêm yết điển hình trong một khu địa ốc ven sông hoặc khối ven sông, chỗ mà lẽ ra nên nhận được nhiều lời hỏi mua ngay lúc này. Thay vào đó, các tài sản địa ốc lưu tồn trên thị trường lâu hơn trước, và mất nhiều thời gian hơn để bán chúng.”
Nhà đầu tư địa ốc Florida này đã nói thêm rằng một số nhà môi giới và nhân viên bán hàng kinh doanh thường xuyên thậm chí đã không đòi hỏi chi phiếu hoa hồng trong năm nay, điều mà ông cho là do ảnh hưởng của việc Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất.
Chính sách lãi suất quyết liệt của Fed đã khiến lãi suất vay thế chấp 30 năm tăng vào năm ngoái lên mức cao nhất kể từ đầu những năm 2000.
Ông nói, “Khi chúng ta ở mức lãi suất 3.5%, thì quý vị có thể trả được mức lãi suất cho một tài sản địa ốc có tỷ suất vốn hóa là 7% hay thậm chí là 6.5% mà vẫn có đòn bẩy dương (có lời), nhưng ở mức lãi suất 6 hay 7%, thì người ta không kinh doanh nổi với chi phí lãi suất ở những mức giá đó.”
“Và còn điều kia nữa là người bán vẫn chưa điều chỉnh [kỳ vọng]. Tôi đoán quý vị có thể nói rằng chúng ta đã có gần 20 năm lãi suất thấp và tôi biết rằng mọi người đã quá quen với điều đó, họ không thể nghĩ đến việc hạ giá.”
Tuy nhiên, ông Nicozisis nói rằng một dấu hiệu tích cực cho tương lai là tình trạng thiếu nhà ở tiếp tục diễn ra trên toàn quốc, khiến nhu cầu và giá nhà vẫn giữ ở mức cao.
Ông nói thêm rằng nếu tình trạng bế tắc của chuỗi cung ứng được giải quyết, thì nó sẽ cho phép hoạt động xây dựng cuối cùng tiếp tục và gánh vác phần còn lại của nền kinh tế.
Các chủ không gian văn phòng thương mại gặp tổn thất
Lĩnh vực văn phòng thương mại của Hoa Kỳ phục hồi chậm hơn so với thị trường nhà ở, sau khi nhiều chủ địa ốc không lường trước được những thay đổi tại nơi làm việc sau đại dịch.
Ông Nicozsis nói với The Epoch Times rằng nhiều chủ sở hữu địa ốc thương mại đang đối mặt với tổn thất nghiêm trọng, vì hàng triệu nhân viên bắt đầu làm việc từ xa trong thời gian phong tỏa và nhiều văn phòng vẫn bỏ trống.
Ông cảnh báo rằng các địa ốc thương mại đã được ký trước đại dịch theo hợp đồng thuê từ 5 đến 7 năm hiện đang đến thời hạn.
Ông Nicozisis cho biết điều này sẽ làm tổn hại những chủ địa ốc cụ thể đang phải chịu gánh nặng từ các không gian thương mại chưa được sử dụng.
Ông nói: “Trong hai năm tới, rất nhiều khoản vay 5 năm sẽ đáo hạn trên thị trường và những thỏa thuận này đã được ký kết khi lãi suất vay thế chấp là dưới 3.5 và 3.75%.”
Nhà đầu tư địa ốc ở Florida này nói rằng việc tăng lãi suất kép và thiếu người thuê nhà có thể dẫn đến tình trạng chỉ ai mạnh mới có thể trụ được.
Phần lớn khoản nợ thế chấp địa ốc thương mại do các ngân hàng nắm giữ sẽ cần được tái cấp vốn trong những điều kiện khó khăn hơn nhiều trong những năm tới, nhưng khoảng 80% khoản nợ địa ốc thương mại còn tồn đọng là do các ngân hàng vừa và nhỏ, vốn đang chịu áp lực kể từ khi cuộc khủng hoảng ngân hàng bắt đầu hồi tháng Ba, nắm giữ.
Với nhiều ngân hàng khu vực đang chịu áp lực, nhiều ngân hàng ít có xu hướng cung cấp thanh khoản cho thị trường địa ốc thương mại hơn nếu không được cho vay với những mức lãi suất cao hơn. Vân Du biên dịch