Ý định làm giảm lượng hàng tồn kho bất động sản của Bắc Kinh không phải là một nhiệm vụ dễ dàng.
Thứ 3 (30/4) vừa rồi, cuộc họp Bộ Chính trị tháng 4 của Trung Quốc tuyên bố sẽ cắt giảm lượng tồn kho bất động sản, một động thái thu hút sự quan tâm của thị trường. Cuộc họp của cơ quan lãnh đạo gồm 24 thành viên của Trung Quốc nhấn mạnh sự cần thiết phải giảm lượng tồn kho hiện tại và cải thiện chính sách cung ứng bất động sản trong tương lai. Với việc loại bỏ quan điểm rằng “nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ” và với quyết tâm mới là “nghiên cứu cách xử lý nguồn cung nhà ở hiện có và tối ưu hóa nguồn cung nhà ở mới”, trọng tâm có vẻ sẽ hướng đến thị trường hơn.
Trong một bài báo về cuộc họp ngày 30/4, cơ quan ngôn luận của Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) Tân Hoa Xã cho biết cuộc họp của Bộ Chính trị “yêu cầu nghiên cứu về các chính sách nhằm giảm tồn kho nhà ở và cải thiện chất lượng nhà ở mới bổ sung, đồng thời lưu ý rằng cần đẩy mạnh nỗ lực để thiết lập một mô hình mới của lĩnh vực bất động sản để thúc đẩy sự phát triển chất lượng cao”.
Tuy nhiên, trong khi lập trường chính sách của Bắc Kinh làm gia tăng sự lạc quan về sự ổn định của thị trường, các nhà phân tích cảnh báo rằng việc thực hiện cam kết mới của Bộ Chính trị sẽ khó khăn hơn những tuyên bố. Họ cho rằng, con đường phục hồi trong lĩnh vực bất động sản có thể còn dài và không ổn định do quy mô và tính chất đa dạng của thị trường bất động sản Trung Quốc.
Các nhà phân tích cho biết có nhiều lý do quan trọng khiến việc giải phóng hàng tồn kho nhà ở sẽ không phải là một nhiệm vụ dễ dàng.
Bộ máy quan liêu chậm ra quyết định
Quy mô lớn và sự đa dạng của kho bất động sản của Trung Quốc đặt ra thách thức đáng kể cho chính quyền. Với nhiều loại đơn vị nhà ở và không gian thương mại, việc xác định, định giá và quản lý những tài sản này không phải là một nhiệm vụ đơn giản.
Vì vậy cần có những chính sách toàn diện và được thực thi đúng đắn. Tuy nhiên, điều này có thể khó khăn vì bộ máy quan liêu của chính phủ đôi khi làm chậm quá trình ra quyết định.
“Chúng tôi lo ngại rằng các chính sách tiếp theo cũng sẽ được đưa ra với tốc độ bị kiểm soát và mức độ hạn chế”, các nhà phân tích Jizhou Don và Riley Jin của Nomura cho biết trong một ghi chú vào ngày 1/5 được The Epoch Times xem.
Các nhà phân tích của ngân hàng đầu tư Nhật Bản cho biết: “Quy mô và thời điểm của các chính sách tiếp theo là những điều quan trọng hơn”.
Ví dụ, tại cuộc họp của Bộ Chính trị vào tháng 7/2023, khi các nhà chức trách loại bỏ lập trường chính sách lâu đời của Trung Quốc vốn nhấn mạnh vào “nhà ở để ở chứ không phải để đầu cơ”, thị trường đã thể hiện sự phấn khích ban đầu với niềm tin rằng sẽ có sự thay đổi mạnh mẽ trong chính sách của chính phủ, đảo ngược các biện pháp chính sách làm hạn chế thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, không có biện pháp chính sách quan trọng nào được công bố trong những tuần sau cuộc họp. Sự thay đổi chính sách quan trọng đầu tiên liên quan đến việc giảm tiền trả trước thế chấp và lãi suất thế chấp trên toàn quốc được thực hiện 5 tuần sau đó, vào cuối tháng 8/2023.
Các nhà phân tích lo ngại rằng các chính sách theo sau rất có thể sẽ mất một thời gian để được đưa ra trong lần này và khi chúng xuất hiện, người ta lo ngại rằng chúng sẽ bị hạn chế về phạm vi và quy mô. Ba thành phố, đặc biệt là Thành Đô, Thiên Tân và Bắc Kinh, đã bắt đầu nới lỏng các quy định về sở hữu bất động sản địa phương. Tuy nhiên, không giống như Thành Đô, nơi đã dỡ bỏ hoàn toàn các hạn chế mua nhà ở địa phương (HPR), Thiên Tân và Bắc Kinh chỉ nới lỏng một phần HPR của họ.
Theo Nomura, nhiều thành phố khác như Thượng Hải và Thâm Quyến có thể sẽ đưa ra các biện pháp nới lỏng chính sách thêm nữa nhằm cải thiện thị trường bất động sản địa phương trong những tuần tới, “[nhưng] mức độ và thời gian của các biện pháp này có thể đến yếu hơn hay muộn hơn dự kiến”.
Khía cạnh giá cả
Ông Raymond Yeung, nhà kinh tế trưởng tại công ty nghiên cứu tài chính và thị trường ANZ, cho biết: “Tuyên bố của Bộ Chính trị không đề cập đến khía cạnh giá cả của thị trường bất động sản”.
Theo ông Yeung, việc điều chỉnh cơ cấu bất động sản của Trung Quốc còn lâu mới kết thúc. Ví dụ, cho đến tháng 3 năm nay, doanh số bán bất động sản, tính bằng mét vuông, đã giảm khoảng 23% từ đầu năm đến nay, trong khi giá bán trung bình cũng giảm 7,3%, hàm ý rằng cả hai biến số đều giảm đồng thời.
Ông Yeung nói: “Việc giảm giá [vẫn] vẫn không đủ để kích thích nhu cầu về số lượng [bán hàng]”.
Ông nói thêm rằng, với lợi tức trái phiếu siêu dài 30 năm là 2,53% so với lợi tức cho thuê ở các thành phố hàng đầu là 1,58%, “cần phải có sự điều chỉnh lớn về giá bất động sản để kích thích nhu cầu dựa trên kinh tế thị trường”. Ông trích dẫn một tính toán trước đó rằng giá bất động sản của Trung Quốc sẽ cần giảm 38% “để phù hợp với lợi tức đầu tư cần thiết”.
Những lo ngại về cách tiếp cận
Cách tiếp cận của Bộ Chính trị trong tháng 4 bao gồm việc sử dụng nguồn tài trợ cho chính quyền địa phương để mua các căn hộ chưa bán được, đòi hỏi nguồn tài chính và sự phối hợp đáng kể.
“Nếu tài sản bất động sản được bán cho chính quyền địa phương với giá chiết khấu thì các nhà phát triển bất động sản sẽ gánh chịu khoản lỗ. Các ngân hàng hoặc những người cho vay khác sẽ chịu tổn thất, mặc dù họ sẽ nhận được dòng tiền rất cần thiết”, ông Yeung viết.
Nếu mức chiết khấu không đủ, chính quyền địa phương sẽ phải chịu rủi ro về định giá. Sử dụng nợ để mua tài sản có định giá quá cao cũng có thể tác động tiêu cực đến tình hình nợ và tài chính của chính quyền địa phương.
Theo Goldman Sachs, thị trường nhà ở Trung Quốc vẫn còn nhiều dư địa để suy giảm. Bất chấp những nỗ lực của Bắc Kinh nhằm vực dậy lĩnh vực này, tình trạng suy thoái kéo dài suốt 3 năm vẫn chưa được giải quyết một cách hiệu quả. Cơ quan tài chính toàn cầu này ước tính vào tháng 4 rằng Trung Quốc có thể cần phân bổ hơn 15 nghìn tỷ CNY (nhân dân tệ) (2,1 nghìn tỷ USD) để giải quyết các vấn đề ảnh hưởng đến lĩnh vực này.
Nếu chính quyền trung ương hoặc địa phương không thể bán trái phiếu siêu dài hạn với mức giá phù hợp với lợi nhuận cho thuê nhà, thì việc mua hàng tồn kho có thể không thích hợp. Việc cắt giảm lãi suất đáng kể hoặc quản lý đường cong lợi tức là cần thiết để thúc đẩy lợi tức.
Ông Yeung cho biết, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã bày tỏ lo ngại về trái phiếu dài hạn, lo ngại điều đó có thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng như cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn ở Mỹ năm 2007.
Phản ứng với chiến lược mới của Bộ Chính trị nhằm phục hồi thị trường bất động sản, Goldman Sachs kết luận: “Bất kỳ yếu tố thay đổi cuộc chơi tiềm năng nào [do đó] sẽ rất tốn kém”.
Theo The Epoch Times
Bảo Nguyên biên dịch