Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc vẫn đang chìm trong khó khăn, và chứng khoán bất động sản ghi nhận những sự sụt giảm liên tiếp. Tuy nhiên, theo một chuyên gia, điều tồi tệ nhất vẫn còn ở phía trước.
Thị trường bất động sản Trung Quốc đã tiếp tục suy yếu trong năm nay. Tổng giá trị thị trường của 181 công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán hạng A và Hong Kong đã giảm gần 30% kể từ đầu năm. (chứng khoán hạng A: cổ phiếu của công ty Trung Quốc niêm yết tại Thượng Hải và Thâm Quyến).
Một số chuyên gia tin rằng điều này là do các vấn đề về cơ cấu trong nền kinh tế Trung Quốc. Thị trường nhà ở đã đánh mất đà tăng trưởng. Chứng khoán bất động sản Trung Quốc sẽ tiếp tục sụt giảm trong năm tới và điều tồi tệ nhất vẫn chưa đến.
Thống kê của Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CRIC) cho thấy bắt đầu từ năm 2021, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản niêm yết bước vào xu hướng đi xuống. Tổng giá trị thị trường của 100 công ty bất động sản niêm yết cổ phiếu hạng A (không bao gồm các công ty bất động sản hủy niêm yết) có mức giảm so với cùng kỳ năm trước lần lượt là 10,17% và 8,39% vào cuối năm 2021 và 2022.
Ngoài ra, tổng giá trị thị trường cổ phiếu hạng H (cổ phiếu của các công ty Trung Quốc niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Hong Kong) của 81 công ty bất động sản niêm yết có mức giảm so với cùng kỳ năm trước lần lượt là 23,53% và 6,7% vào cuối năm 2021 và 2022.
Bước sang năm 2023, do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế vĩ mô sau đại dịch và thị trường bất động sản chạm đáy, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản tiếp tục giảm.
Tính đến ngày 18/12, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản niêm yết hạng A đã giảm 20,55% so với đầu năm và giá cổ phiếu hạng H giảm 32,15%. Tổng giá trị thị trường của 181 công ty bất động sản niêm yết trong 2 loại hình chứng khoán giảm 27,75% so với đầu năm.
Theo thống kê của Wind, tổng giá trị thị trường của các công ty phát triển bất động sản hạng A và hạng H đã bốc hơi 464,5 tỷ CNY (nhân dân tệ) (khoảng 65 tỷ USD) chỉ trong nửa đầu năm nay. Tổng giá trị thị trường hiện tại của cổ phiếu bất động sản chỉ là 1.238,8 tỷ CNY (khoảng 173,5 tỷ USD), mức thấp nhất trong 3 năm.
Bốn công ty bất động sản lớn từng là thương hiệu vàng của bất động sản Trung Quốc giờ đây thậm chí còn đang gặp khó khăn hơn thế về giá cổ phiếu. Giá cổ phiếu hạng A của Vanke, “Ông lớn trong làng bất động sản”, đã giảm 40% kể từ đầu năm, và các nhà đầu tư bắt đầu lo lắng về việc giá cổ phiếu của hãng này giảm xuống một con số; giá cổ phiếu của Poly Development, một gã khổng lồ bất động sản khác, đã giảm khoảng 30% kể từ đầu năm và gần đây công ty đã thực hiện việc mua lại khẩn cấp; giá cổ phiếu của Golden Land Group đã giảm gần 60% trong năm.
Vốn là công ty bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc, giá trị thị trường của Country Garden đã bốc hơi 95% so với thời kỳ đỉnh cao. Cuối năm 2017, giá trị thị trường của Country Garden là gần 400 tỷ CNY (khoảng 56 tỷ USD), nhưng hiện tại chỉ còn lại hơn 20 tỷ CNY (khoảng 2,8 tỷ USD), với tổng nợ phải trả là 1,44 nghìn tỷ CNY (tính đến thời điểm tháng 7/2023).
Về sự sụt giảm mạnh về giá trị thị trường của cổ phiếu bất động sản Trung Quốc trong năm nay, ông Tạ Điền, giáo sư tại Trường Kinh doanh Aiken của Đại học Nam Carolina, cho biết vào ngày 27/12: “Vấn đề chính là vấn đề cơ cấu của Trung Quốc”. Vì động lực của thị trường chứng khoán là lợi nhuận doanh nghiệp… nếu các nhà máy đóng cửa, quy mô toàn nền kinh tế giảm thì thị trường chứng khoán sẽ không có chỗ dựa. Và việc nhà máy đóng cửa, thất nghiệp gia tăng sẽ kéo theo thu nhập của người dân giảm, và thị trường nhà đất sẽ mất đà tăng trưởng, đồng thời thị trường nhà ở Trung Quốc hiện đang ở tình trạng dư cung trầm trọng”.
Ông Tạ Điền cho biết: “Một phần khác trong cỗ xe tam mã [về kinh tế] của Trung Quốc là xuất nhập khẩu. Trên thực tế, ĐCSTQ đang phải đối mặt với áp lực mạnh mẽ và sự tách rời khỏi Mỹ và châu Âu. Giờ đây, Nga và các nước ASEAN có thể bù đắp những tổn thất trong xuất nhập khẩu tổng thể của Trung Quốc, nhưng xuất nhập khẩu chất lượng cao của Trung Quốc sang châu Âu và Mỹ đang giảm dần, và tất cả động lực cho tăng trưởng kinh tế đã bị mất. Đây là nguyên nhân khiến nền kinh tế Trung Quốc sẽ tiếp tục suy giảm”.
Ngoài ra, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản Trung Quốc tiếp tục giảm không chỉ ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư mà còn trực tiếp gây nguy hiểm cho tình trạng niêm yết của họ.
Theo China Business News, dữ liệu của Oriental Fortune Choice cho thấy 16 cổ phiếu hạng A bị hủy niêm yết vào năm 2021, 42 cổ phiếu bị hủy niêm yết vào năm 2022 và 43 cổ phiếu bị hủy niêm yết trong năm 2023, trong đó có 8 công ty thuộc ngành bất động sản, chiếm tỷ lệ cao nhất. Hầu hết các công ty bị hủy niêm yết này đều là các công ty bất động sản có vị thế tương đối vững chắc. Ngoài ra, cũng có một số công ty bất động sản bị hủy niêm yết khỏi thị trường chứng khoán Hong Kong.
Trung tâm Nghiên cứu Bất động sản CRIC cho rằng giá cổ phiếu sụt giảm ở một mức độ nhất định phản ánh sự thiếu niềm tin của thị trường đối với ngành bất động sản. Trong ngắn hạn, việc mua lại và tăng tỷ lệ sở hữu có thể hỗ trợ các công ty ổn định giá cổ phiếu và giải quyết “nhu cầu cấp thiết” của họ. Tuy nhiên, do môi trường ngành vẫn chưa phục hồi nên câu hỏi liệu giá cổ phiếu của công ty có thể ngừng giảm và phục hồi trong dài hạn hay không vẫn phụ thuộc vào việc cải thiện các yếu tố kinh tế cơ bản của ngành và tình hình của các công ty.
Điều tồi tệ nhất vẫn chưa đến
Trong hai năm qua, việc chính quyền Đảng Cộng sản Trung Quốc đàn áp các nhà phát triển bất động sản đã gây ra một cuộc khủng hoảng bất động sản lan rộng khắp cả nước, đồng thời ảnh hưởng đến nguồn thu tài chính của chính quyền địa phương. Theo số liệu từ Bộ Tài chính Trung Quốc, trong 10 tháng đầu năm, nguồn thu ngân sách của quỹ chính quyền toàn quốc giảm mạnh. Trong đó, doanh thu bán đất giảm hơn 20% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trước kỳ nghỉ lễ Quốc khánh năm nay, chính quyền các địa phương ở Trung Quốc đã tung ra một số biện pháp nhằm kích thích thị trường bất động sản, với hy vọng đảo ngược tình trạng suy giảm của thị trường bất động sản trong giai đoạn bán hàng tốt nhất – giai đoạn “Chín vàng, Mười bạc” (chỉ tháng 9 và tháng 10). Tuy nhiên, doanh số của 100 công ty bất động sản hàng đầu lại không được như kỳ vọng.
Theo dữ liệu bán hàng gần đây của các công ty bất động sản do nhiều tổ chức nghiên cứu bất động sản tại Trung Quốc công bố, mức suy giảm kết quả kinh doanh của 100 công ty bất động sản hàng đầu trong năm tiếp tục gia tăng, với tổng doanh thu trong 11 tháng đầu năm nay giảm khoảng 14,7% so với cùng kỳ năm trước.
Hướng về năm 2024, ông Tạ Điền tin rằng chứng khoán bất động sản sẽ tiếp tục sụt giảm trong năm tới và điều tồi tệ nhất vẫn chưa đến. Trong giai đoạn tiếp theo, toàn bộ nền kinh tế và thị trường chứng khoán Trung Quốc sẽ tiếp tục xấu đi, và cuối cùng có thể chuyển từ suy thoái sang khủng hoảng một cách chính thức.
Áp lực trả nợ trái phiếu BĐS tăng cao, mối lo vỡ nợ cận kề
Cuộc khủng hoảng bất động sản chính là vấn đề then chốt đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới (Trung Quốc) khi các nhà phát triển gặp khó khăn về tiền mặt và người mua bất động sản ngần ngại chi tiền trong khi không thể chắc chắn liệu lĩnh vực bất động sản đang suy thoái có thể phục hồi hay không.
Các công ty bất động sản gặp khó khăn vẫn đang loay hoay với các khoản nợ trái phiếu cũng như nguy cơ vỡ nợ.
“Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc sẽ tiếp tục phải đối mặt với việc trả nợ trái phiếu đáng kể vào năm 2024, vì số tiền gốc của trái phiếu trong và ngoài nước đến hạn hoặc được bán lại vào năm tới sẽ đạt tổng cộng 737,3 tỷ CNY (nhân dân tệ) (103,17 tỷ USD), tăng 11,3% so với lượng đáo hạn năm 2023 là 662,5 tỷ”, theo một ghi chú của Fitch Ratings được The Epoch Times xem vào ngày 26/12. Fitch Ratings đồng thời nói thêm rằng doanh số bán bất động sản theo hợp đồng trên toàn quốc có thể giảm tới 5% vào năm tới.
Sự sụp đổ của bong bóng bất động sản vốn đã kéo dài hàng thập kỷ ở Trung Quốc đã làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng, trong khi các nhà phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc đã sụp đổ hoặc nộp đơn phá sản trong năm nay, và những nỗ lực của chính quyền nhằm ổn định thị trường bất động sản không tạo ra mấy tác động.
Ví dụ, tuần trước, nhà phát triển bất động sản China Aoyuan Group đã tìm kiếm sự bảo vệ khỏi các vụ kiện bằng cách nộp đơn phá sản theo Chương 15 tại tòa án Mỹ trong khi có kế hoạch tổ chức lại các khoản nợ của mình.
Đầu tháng này, China South City Holdings thông báo rằng do gặp khó khăn về dòng tiền do cuộc khủng hoảng bất động sản lan rộng trên toàn quốc, nhà điều hành các cơ sở thương mại và hậu cần sẽ không thể thực hiện thanh toán lãi trái phiếu đến hạn vào tháng 11.
Aoyuan cũng tham gia vào danh sách ngày càng gia tăng các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc, bao gồm China Evergrande Group và Sunac China Holdings, nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ.
“Chúng tôi dự đoán nhiều nhà phát triển thuộc sở hữu tư nhân [chưa vỡ nợ] sẽ tiếp tục đối mặt với những thách thức về trả nợ và một số có thể trì hoãn việc trả nợ thông qua cơ cấu lại nợ hoặc thậm chí vỡ nợ”, ghi chú của Fitch viết.
Công ty phân tích rủi ro ước tính rằng 16 nhà phát triển dự kiến sẽ phải trả khoản gốc 10,9 tỷ CNY (khoảng 1,5 tỷ USD) thông qua các đợt thanh toán vào năm 2024, tăng so với mức 8,5 tỷ CNY (khoảng 1,2 tỷ USD) vào năm 2023.
“Điều này chủ yếu là do doanh số bán theo hợp đồng trì trệ trong bối cảnh người mua ngày càng lo ngại về việc giao nhà và chất lượng nhà, khả năng tiếp cận nguồn vốn thị trường bị hạn chế và nhu cầu ưu tiên xây dựng dự án”, ghi chú viết.
Doanh số bán nhà mới ở Trung Quốc được dự đoán sẽ lần đầu tiên suy giảm liên tiếp trong năm nay do niềm tin của người tiêu dùng thấp và một thị trường bất động sản mong manh.
Theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố vào giữa tháng 12, doanh số bán nhà mới tính theo diện tích đã giảm 7,3% từ tháng 1 đến tháng 11. Đợt công bố cũng chứng kiến giá căn hộ mới giảm lần thứ 6 liên tiếp.
Cũng theo Fitch, các nhà phát triển tư nhân đã cố gắng tránh được vỡ nợ “sẽ phải hoàn trả tổng số tiền gốc lần lượt là 39,3 tỷ CNY và 5,5 tỷ USD trên thị trường trái phiếu trong và ngoài nước vào năm tới, vượt quá số tiền lần lượt là 34,6 tỷ CNY và 3,9 tỷ USD vào năm 2023 của họ”. Hơn nữa, việc đáo hạn sẽ đạt đỉnh vào tháng 3 và tháng 8 năm 2024, với tổng trị giá đạo hạn hơn 10 tỷ CNY (khoảng 1,4 tỷ USD).
Country Garden quyết tâm vượt khó
Trong lúc tình hình trả nợ trái phiếu đang căng thẳng, Chủ tịch của Country Garden tỏ ra cứng rắn và thể hiện quyết tâm đối phó với cuộc khủng hoảng. Tuy nhiên, tuyên bố của bà càng khẳng định tình hình đang rất tồi tệ.
Vào ngày 8/12, Country Garden, nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc, đã tổ chức một cuộc họp. Bà Dương Huệ Nghiên (Yang Huiyan), chủ tịch hội đồng quản trị của tập đoàn, cho biết tại cuộc họp rằng gia đình bà sẽ hỗ trợ sự phát triển của công ty ngay cả khi điều đó đồng nghĩa với việc phải bán đi mọi thứ.
Bà Dương Huệ Nghiên cho biết, “Dựa trên những tính toán thận trọng, miễn là tài sản tồn kho của chúng tôi được bán một cách bình thường, ngay cả khi giả sử chúng tôi không mua đất và không có giảm thuế, Country Garden sẽ tiếp tục duy trì tài sản dương trong mười năm tới”.
Tuy nhiên, bà cũng thừa nhận rằng thách thức giao nhà sẽ gặp khó khăn lớn trong 12 tháng sắp tới. Lượng giao nhà của Country Garden trong năm 2024 dự kiến sẽ vượt 400.000 căn, đây vẫn là một con số khổng lồ. Năm 2023, tập đoàn nỗ lực cắt giảm chi phí quản lý, tổng chi phí giảm đáng kể gần 60% so với năm 2021.
Vanke bị Moody’s hạ xếp hạng tín nhiệm
Là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, kết quả bán hàng của Vanke Group cũng sụt giảm đáng kể trong năm nay. Vào cuối tháng 11, hãng xếp hạng tín nhiệm Moody’s đã hạ xếp hạng của Vanke xuống mức Baa3 với triển vọng tiêu cực, viện dẫn triển vọng phục hồi kinh tế Trung Quốc yếu kém và niềm tin người tiêu dùng yếu tiếp tục tác động đến sự phục hồi của ngành bất động sản.
Vào thứ 6 (24/11), Moody’s Investor Service đã hạ xếp hạng Vanke hai bậc xuống Baa3, đây là mức khuyến khích đầu tư thấp nhất và chỉ cách “hạng rác” một bậc. Triển vọng xếp hạng của Vanke là tiêu cực. Lý do là công ty tiếp tục phải đối mặt với tình trạng bất ổn và doanh số bán hàng của Vanke đã sụt giảm trong 10 tháng đầu năm và “hoạt động kém hiệu quả so với thị trường rộng lớn hơn”.
Moody’s cho biết trong một tuyên bố có liên quan rằng triển vọng của ngành bất động sản Trung Quốc là “đầy thách thức”, với triển vọng phục hồi kinh tế chậm và niềm tin của người tiêu dùng yếu, điều này dự kiến sẽ tiếp tục kéo lùi kết quả bán hàng của Vanke.
Moody’s còn chỉ ra rằng tâm lý thị trường tiếp tục suy yếu của Trung Quốc, cũng như tâm lý e ngại rủi ro ở mức cao của các nhà đầu tư đối với ngành bất động sản của Trung Quốc, cũng sẽ “làm tăng sự không chắc chắn về khả năng huy động vốn dài hạn không có bảo đảm một cách kịp thời của China Vanke”.
Do sự thiếu niềm tin nghiêm trọng vào xu hướng chung của ngành bất động sản của Trung Quốc, trong năm nay, tính đến ngày 20/11, Moody’s đã công bố ít nhất 39 báo cáo về việc rút xếp hạng, hạ bậc xếp hạng hoặc hạ triển vọng đối với các công ty bất động sản Trung Quốc.
Vanke, công ty có mức nợ tương đối thấp trong số các công ty bất động sản Trung Quốc, đã liên tục giảm giá trái phiếu bằng USD kể từ cuối tháng 10 năm nay. Lợi tức đáo hạn của nhiều trái phiếu đã chênh lệch đáng kể so với lãi suất gốc. Niềm tin của các nhà đầu tư vốn đã khá mong manh và đang đối mặt với sự bất ổn trước những biến động.
Vào ngày 31/10, Vanke đã công khai trả lời trên nền tảng tương tác với nhà đầu tư rằng không có vấn đề gì với các yếu tố kinh doanh cơ bản của công ty. Những thay đổi gần đây về giá trái phiếu của công ty là “do sự biến động của tâm lý thị trường”. Công ty không có khoản nợ nước ngoài nào đáo hạn trong năm và khoản nợ trong nước phải trả chỉ là 380 triệu CNY (nhân dân tệ), được trang trải bằng quỹ lưu động của công ty.
Thông tin công khai cho thấy Vanke đứng thứ 4 tại Trung Quốc về doanh số bán hàng vào năm ngoái. Vanke đã cho biết họ dự kiến sẽ nhận được hơn 10 tỷ CNY (nhân dân tệ) (1,4 tỷ USD) hỗ trợ từ cổ đông lớn nhất, Tập đoàn Metro Thâm Quyến thuộc sở hữu nhà nước.
Tuy nhiên, toàn bộ ngành bất động sản Trung Quốc đang trải qua một mùa đông khắc nghiệt. Trong ba năm qua, hàng loạt công ty bất động sản có tên tuổi lần lượt trải qua các cơn bão nợ. Kết quả bán hàng nhìn chung đã giảm đáng kể và việc các công ty bị lỗ doanh thu một cách đáng kể cũng là điều thường thấy. Điều mà người ta bàn tán trên đường phố là “Chúng ta còn có thể mua bất động sản chưa xây trên giấy tờ được không? Giá nhà có giảm không? Liệu nhà sẽ bị xây dở dang?”
Trong bối cảnh đó, xếp hạng của Moody’s rõ ràng không lạc quan về việc Vanke, vốn đã công khai ý định “sống sót” ngay từ 5 năm trước, có thể tự duy trì được bao lâu. Trong khi đó, điều này không gây ra ngạc nhiên cho thế giới bên ngoài.
Trước khi bị Moody’s hạ xếp hạng tín nhiệm, vào đầu tháng 11, có tin Vanke nhận được sự trợ giúp của Bắc Kinh, khiến công ty này tạm thời vượt qua giai đoạn khó khăn lúc ấy.dtd=11491
Bảo Nguyên tổng hợp