Sau khi gói 16 giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) tung ra năm 2022 và không đạt được hiệu quả như mong đợi, 17 giải pháp về tài chính của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) lần này được kỳ vọng như một “liều thuốc mạnh”. Nhưng các phân tích cung – cầu và giá chỉ ra rằng các giải pháp này là thuốc chữa không đúng bệnh. Cũng có thể thị trường BĐS Trung Quốc đã rất khó chữa trị trong ngắn và trung hạn.
Sau thất bại của gói 16 giải pháp nhắm vào khai thông dòng vốn đổ vào thị trường BĐS cuối năm ngoái, PBoC hiện đang gấp rút tìm kiếm các “liều thuốc mạnh” để cứu trợ thị trường BĐS đang trên đà đóng băng của Trung Quốc.
17 ‘liều thuốc mạnh’?
Gần đây, PBoC đã ban hành Dự thảo lấy ý kiến về hỗ trợ tài chính cho sự phát triển của thị trường cho thuê nhà ở. Trong dự thảo này, 17 biện pháp đã được đề xuất.
Theo thông tin được công bố trên trang web của PBoC vào ngày 24/2/2023, NHTW và Ủy ban Điều tiết Bảo hiểm và Ngân hàng Trung Quốc đã soạn thảo “Các ý kiến về hỗ trợ tài chính cho sự phát triển của thị trường cho thuê nhà ở (Dự thảo để lấy ý kiến)” để công khai lấy ý kiến của công chúng. Hạn chót để phản hồi là ngày 26/3.
“Ý kiến” tập trung vào việc hỗ trợ phát triển các doanh nghiệp cho thuê nhà ở quy mô lớn và cung cấp các sản phẩm tài chính và hệ thống dịch vụ tài chính đa dạng, đáp ứng mọi quy mô, nhu cầu và chuy kỳ của việc đầu tư, phát triển, vận hành và quản lý nhà cho thuê. Tổng cộng 17 giải pháp trong Dự thảo này.
Ví dụ: Giải pháp đề xuất NHTM cho vay phát triển xây dựng với các công ty phát triển BĐS để xây dựng mới và cải tạo nhà cho thuê dài hạn. Khuyến khích các NHTM cho vay mua nhà với thời hạn vay không quá 30 năm.
Bên cạnh đó, các giải pháp cũng đề xuất hỗ trợ các NHTM phát hành trái phiếu tài chính, phát triển các quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REITs), hướng dẫn các quỹ xã hội đầu tư vào lĩnh vực cho thuê nhà ở.
Ông Pang Ming, Nhà kinh tế trưởng và Giám đốc nghiên cứu của Jones Lang LaSalle Greater China, nói với phương tiện truyền thông chính thức của nhà nước Trung Quốc Securities Times rằng sẽ có nhiều hỗ trợ chính sách hơn về đất đai, thuế, tài chính và các khía cạnh khác để ngăn đà suy thoái ngày một sâu rộng của thị trường BĐS, đồng thời kích thích tiêu dùng.
Vấn đề ở chỗ, 17 giải pháp được cho là “liều thuốc mạnh” vẫn nhắm vào khai thông dòng vốn đổ vào thị trường BĐS, nhắm vào kích cầu thuê nhà ở BĐS. Thực tế, nhóm 16 giải pháp cuối năm 2022 đã làm điều này (nhắm vào giải cứu các nhà phát triển BĐS và dự án BĐS dang dở, người mua nhà ở cuối cùng) nhưng vẫn hoàn toàn thất bại. Về cơ bản, gói 17 giải pháp kích cầu thuê nhà và gói 16 giải pháp khơi thông nguồn vốn đổ vào BĐS trước đó không có nhiều khác biệt về mục tiêu kích cầu BĐS.
Thuốc không đúng bệnh
Nhà nghiên cứu kinh tế Song Weijun, làm việc tại tổ chức tư vấn nước ngoài Kinh tế chính trị Thiên Quân, chỉ ra rằng một số nhà phát triển bất động sản nhận thấy rằng ngay cả khi họ được chính phủ hỗ trợ hoàn thành dự án và giao nhà đúng hạn cho người mua, các khoản thanh toán thế chấp từ người mua được thực thi đúng hạn thì điều này cũng không giúp phục hồi thị trường BĐS ở Trung Quốc, theo Vision Times.
Phản hồi của các doanh nghiệp phát triển BĐS cho thấy ngay cả khi các NHTM và chính quyền Bắc Kinh đổ tiền vào thị trường BĐS để hoàn thành dự án, giao nhà sớm thì thị trường vẫn suy giảm mạnh về khối lượng giao dịch và giá giao dịch. Thậm chí, việc tăng cường vốn tín dụng vào BĐS có thể tạo ra rủi ro lây nhiễm lớn hơn nữa cho các NHTM và thị trường tài chính của nền kinh tế này.
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản bị thu hẹp và nền kinh tế suy thoái đã tác động tiêu cực tới sự ổn định và lành mạnh của các NHTM. Theo dữ liệu từ Ủy ban Điều tiết Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc, kể từ năm 2022, hơn 2.600 chi nhánh ngân hàng thương mại đã ngừng hoạt động trên khắp đại lục, theo Vision Times.
Để thúc đẩy cho vay tiêu dùng, PBoC đang nỗ lực duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng; dù chính sách này đang tạo hiệu ứng dòng tiền tháo chạy khỏi Bắc Kinh về Mỹ do Ngân hàng Trung ương Mỹ tăng lãi suất, thắt chặt tiền tệ khiến đồng USD tăng giá. Cuộc chiến tiền tệ như vậy gây tổn thất lớn cho Bắc Kinh. Nhưng nền kinh tế này không còn giải pháp nào khác khi buộc phải đặt ưu tiên xử lý điểm tắc nghẽn thị trường BĐS, suy giảm tăng trưởng hơn là chống đỡ trong cuộc chiến tiền tệ với đối thủ cạnh tranh chiến lược của mình là Mỹ.
Nhưng dù nới lỏng tiền tệ mạnh mẽ, các NHTM ở Trung Quốc không dễ dàng cho vay ra. Một số ngân hàng đã liên tiếp tung ra các sản phẩm “sáng tạo” như “vay lương công khai”, “vay quà đẹp”, “vay nghĩa trang”, “vay sinh nở” và “vay làm đẹp”.
Sự hỗn loạn tài chính này phản ánh những thay đổi sâu sắc trong nền kinh tế và xã hội Trung Quốc, đó là nền kinh tế đang “chuyển từ thực sang ảo”, nền kinh tế thực đang suy thoái và chính phủ dựa vào việc bơm tiền quá mức và đầu tư vào cơ sở hạ tầng để tạo dữ liệu kinh tế.
Không có thuốc đặc hiệu cho BĐS Trung Quốc
Kể từ nửa cuối năm ngoái, các quan chức Trung Quốc đã giải cứu thị trường bất động sản bằng cách nới lỏng các chính sách quản lý và hỗ trợ các biện pháp tài chính. Tuy nhiên, thị trường bất động sản tiếp tục suy giảm.
Theo báo cáo của Viện nghiên cứu chỉ số Trung Quốc, về tổng thể, xu hướng giá nhà đất tại 100 thành phố yếu hơn vào năm 2022. Hướng tới năm 2023, dự kiến khi tình hình dịch bệnh được cải thiện và chính sách khác nhau ở các thành phố khác nhau sẽ dần có hiệu lực, giá nhà ở tại các thành phố hạng nhất và hạng hai trọng điểm dự kiến sẽ ổn định, nhưng có thể mất nhiều thời gian phục hồi hơn.
Tuy nhiên, đó là dự báo khá chủ quan. Dự báo này đã không tính tới ba nút thắt mấu chốt, thứ làm cho BĐS Trung Quốc trở thành một thị trường khó chữa:
Thứ nhất, tình trạng dư cung BĐS tồi tệ ở Trung Quốc sau hàng thập kỷ tăng trưởng dựa vào ‘đô thị hoá’.
Theo CNN đưa tin, các chuyên gia đã phân tích một vấn đề tiềm ẩn sâu hơn: thị trường bất động sản Trung Quốc đã dư cung trong nhiều năm. Trước khi Evergrande phá sản, Trung Quốc có hàng chục triệu căn hộ bị bỏ trống.
Theo ABC News và South China Morning Post, đưa tin vào năm 2019, có hơn 50 thành phố ma, và 64,5 triệu căn hộ không người ở rải rác khắp Trung Quốc. Dù vậy, nhiều thành phố và công trình bất động sản (BĐS) vẫn còn đang tiếp tục được đầu tư và xây dựng.
Trong các thành phố ma này, cái gì cũng có, từ các tòa cao ốc san sát cho tới công viên, hồ nước, hệ thống giao thông quy hoạch đẹp đẽ, chỉ thiếu bóng người. Nghịch lý là người dân lại không thể chi trả nổi một chỗ để an cư bởi giá nhà đất không ngừng tăng.
Những năm gần đây, vấn đề này ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn.
Nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á của Capital Economics Mark Williams ước tính rằng, ở Trung Quốc vẫn còn khoảng 30 triệu bất động sản chưa bán được và có thể chứa gần như toàn bộ dân số của nước Đức với hơn 80 triệu người, đây là số liệu năm của cơ quan này năm 2021.
Theo ước tính của Capital Economics, ở Trung Quốc có khoảng 100 triệu bất động sản đã được mua nhưng không sử dụng và có thể chứa khoảng 260 triệu người. Con số này đã thu hút sự chú ý của ngoại giới trong nhiều năm và gọi đó là những “phố ma” của Trung Quốc.
Thứ hai, cầu nhà ở (cả mua sở hữu và thuê nhà) thu hẹp sau 3 năm dịch bệnh. Dân số suy giảm, tỷ lệ kết hôn và sinh giảm mạnh. Thanh niên không muốn lập gia đình và sinh vì gánh nặng chi phí sinh hoạt và nhà ở đã khiến cầu về BĐS giảm. Quan trọng hơn, sau 3 năm đại dịch, một lượng lớn người Trung Quốc tử vong, chủ yếu người già và có bệnh nền. Điều này khiến cầu về nhà ở tiếp tục giảm mạnh hơn nữa trong bối cảnh thị trường này dư cung.
Thứ ba, giá nhà ở Trung Quốc quá cao do bị thổi phồng giá và đầu cơ trong hàng thập kỷ. Theo số liệu từ trang web numbeo.com, mỗi người Trung Quốc bình quân mất tổng thu nhập của 38,4 năm lao động (không ăn, không uống, không chi tiêu) mới mua được nhà. Giá cả nhà đất đắt đỏ trong tỷ lệ người nghèo gia tăng, thất nghiệp ngày càng lớn, thu nhập bình quân giảm dần khi kinh tế rơi vào chu kỳ suy giảm tăng trưởng.
Tất cả các yếu tố này khiến dòng tiền bơm vào BĐS, dù rẻ tới đâu, cũng khó lòng kích được cầu về nhà ở. Ngược trở lại, tiền giá rẻ đổ vào BĐS có thể chỉ kích thích một phần thị trường đầu cơ trong ngắn hạn; gây thêm rủi ro và tổn thương vỡ nợ cho hệ thống NHTM trong giai đoạn tới.
Với các phân tích như vậy, có thể giải thích vì sao gói 16 giải pháp bơm tiền cho BĐS năm 2022 và 17 giải pháp dự thảo năm 2023 sẽ thất bại.
Thị trường BĐS Trung Quốc thực sự khó có lời giải, hoặc đơn giản là không thể sửa trị. Bất cứ thị trường nào cung – cầu sẽ quyết định; chính sách của chính phủ không cách nào tác động tới lực lượng cầu trong ngắn, thậm chí cả trung hạn, sau hàng thập kỷ đàn áp dân tộc mình bằng chính sách 1 con phi nhân đạo, bằng cách phát triển bừa bãi nguồn cung trong khi cho phép đầu cơ thổi giá.
Quang Nhật